如何具體落實重置及發展棕地

土地供應專責小組(土供組)自八月底成立後持續開會,討論各種土地供應方式。除了月初對政府建議的填海選址照單全收較受爭議,上月亦開會討論過棕地。基本上結論如下:政府調查到共1300公頃棕地,當中約540公頃已納入為新發展區,其餘的760公頃分佈太零散,難以全部釋放出來,最多可能只發展到1300公頃的三分二。

文:林芷筠 (本土研究社成員)

土地供應專責小組(土供組)自八月底成立後持續開會,討論各種土地供應方式。除了月初對政府建議的填海選址照單全收較受爭議,上月亦開會討論過棕地。基本上結論如下:政府調查到共1300公頃棕地,當中約540公頃已納入為新發展區,其餘的760公頃分佈太零散,難以全部釋放出來,最多可能只發展到1300公頃的三分二。

新聞公佈後,似乎土供組沒有再多解釋為何難、如何難,媒體亦沒有特別跟進。似乎以上就成了對棕地的說法,將會在下年初公眾諮詢時為公眾定下棕地理解的前設。

處理棕地 符合大眾期望

為何兩年前本土研究社要研究棕地呢?我們眼見政府這類土地遍佈新界,又有各類不協調問題、環境影響問題,亦有部分是非法,但政府多年來只有容忍,有揭發違規才執法,沒有一套整全政策對應棕地問題,甚至連佔地面積資料也沒有。於是我們自行調查,估算到共1200公頃(與今天政府調查所得的1300公頃貼近)。

處理棕地的倡議,其實不僅僅視之為一種土地供應資源,而是現在的運作方式並不理想,效率低、缺乏管理、影響環境,我們需要透過重整棕地改善鄉郊環境。當然沒有天真地認為所棕地可發展,然後不理棕地上的各類經濟活動,但政府還需行出第一步,逐步重整、安置,再將當中部分土地釋放作其他用途。

但政府對新界土地發展優次的考慮,並不以現有土地受破壞程度出發,而是以發展潛力來看,因此資源多放在能大範圍發展的新發展區,透過綜合規劃,提供適當基建及配套作發展。這種思路可以理解,但難道位處新發展區外的棕地必然不受重視,不需投放資源去處理?

實際層面的進路

我相信目前政府也並不否認棕地需要處理,問題是各方對實行上的難易程度的判斷有異。政府總說有各種難處,以為民間就是過份理想化。為此我想探討以下三個具體方向:

一、凍結棕地擴張

若沒有凍結,未來尤其是各個包含現有棕地的新發展區實行時,很容易導致現有棕地作業再往外覓平價地再續,製造更多棕地。政府應以今天調查所得的1300公頃作為基礎,限制擴展,並提供適當誘因鼓勵上樓。

二、必然牽涉政府收地

政府要動用《收回土地條例》去收地,其目的必須是為著公共用途(public purpose) 。一般理解是政府需要收地作公共建設、基建、公屋、公園,甚至只要是新市鎮,以條例收地有其法理基礎。那麼,為著整體的棕地再規劃、整合、重置並釋放,有其公共用途的意義,為何不能收地?

當然,其賠償金額問題一直受爭議,有說法是認為《收回土地條例》下政府只賠償農地價非「希望價值」(hope value)不合理。賠償金額的釐定可再斟酌,也可在安置安排上盡量切合用家實際需要。當政府對待非原居民村都是強硬逼遷,為何棕地完全不敢碰?

三、長遠需要專責部門或法定機構

要扭轉政府只為有發展潛力的棕地才收地、忽視鄉郊棕地問題的處事方式,長遠應有類似「鄉郊重建局」的部門甚至是法定機構,宗旨為重構新界鄉郊可持續發展,改善鄉郊環境,有需要時要透過收地去整合土地,或對私營的復修或改造計劃作適當的技術支援等。當然,我並不同意它要變成如市建局般的牟利機構,其財政安排、注資方式等可加以探討。

總結而言,我希望看到政府有更具體和有遠見的棕地政策,而非單單一個字「難」就迴避了事,毫無承擔。棕地已存在三四十年,不應再拖。

文章見載於《眾新聞》2017-11-20

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