解讀/毒土地大辯論

土地供應專責小組今日(編按:4月26日)推出文件,同大家一齊「土地大辯論」。我一睇,咦,有乜好辯論呢?份文件講到好似好多問題,又提出天花亂墜咁多解決方法。但睇真少少,我發現大部分內容都係整色整水,實際上原來呢份文件話俾我地知香港的土地問題其實好鬼容易解決。點解咁講?我地慢慢解讀/解毒一下先……

文 :梁啟智 (時事評論員)

1. 土地供應專責小組今日(編按:4月26日)推出文件,同大家一齊「土地大辯論」。我一睇,咦,有乜好辯論呢?份文件講到好似好多問題,又提出天花亂墜咁多解決方法。但睇真少少,我發現大部分內容都係整色整水,實際上原來呢份文件話俾我地知香港的土地問題其實好鬼容易解決。點解咁講?我地慢慢解讀/解毒一下先……

2. 先講人口。大家都有個印象:香港越來越多人,越來越迫,地方唔夠……文件給予我們客觀數據理解這件事。首先,請注意,香港人口不會無止境增長。引用統計處的數據,香港人口去到2043年就會到頂,之後就會回落。原因兩個:一,香港最多人的年齡群已介退休之齡,過多二十年便介預期壽命了,相反年輕人就越來越少,小學都要減班殺校了;二,新移民高峰已過,之前要回內地結婚的中年男人已經結得七七八八,跨境婚姻數目已經回落。

3. 不過文件也提到,重點要睇的應該是住戶數。例如你請個菲傭或者印傭,香港人口增加了一個人,但住屋單位需求沒有增加,只係你間屋迫過以前;新移民家庭團聚的道理也一樣。相反,人口不增加不代表住屋需求不增加,獨居長者越來越多,年輕人又唔想同父母住,一樣會增加住戶數。都係引用統計處數據,最高位去到2046年的295萬戶,之後就會下跌。換言之,我地唔需要無限量的增加土地供應,去到夠就得。土地破壞了就冇得返轉頭,唔洗用咁多就唔好攞咁多,切記切記!

4. 講完需求,講供應。八萬五之後,香港政府就唔敢起樓,成為今日樓價高企的主要原因。圖表好清楚,零一年前每年落成量閒閒地都有六到十萬,近年來要搵一年多過三萬都好難。近年來香港人忽然好鍾意曾蔭權,我諗,香港兩大壞事:高樓價同雙非,都係佢搞出來的,我真係鍾意唔落囉。講返供應。所謂供應不足,係一個相對的概念,呢度份文件「咁橋」又冇提供數據,要我自己計。文件話2007–2016平均每年落成25,700個單位。咁係咪不足呢?睇返統計處,2007–2016平均每年增加28,350個家庭住戶。就咁睇,就每年短缺2,650個單位囉,搞到要一個單位變幾個(即係劏房)先放得落囉(實際計算當然要複雜一點,例如還有重建和非本地買家引發的需求,這兒暫時不討論)。

5. 咁2,650個單位係咪好多呢?沙田博康邨就有5,244個家庭住戶,即係如果政府努力少少,每兩年起多一條博康邨出來,呢班人已經唔洗住劏房。咁樣睇,又唔係真係難得咁緊要姐。咦,咪住先,其實可能連起都唔洗起……按照差餉物業估價處的數據,2007–2016年期間,每年平均都有45,752個單位空置,如果俾晒突出來的兩萬幾個家庭住晒都仲有萬幾個空置做後備。講乜鬼供應不足姐?明明係不患寡而患不均!

6. 好喇,過去係咁,未來又點?文件攞返規劃署份2030+來講,話未來仲有1,200公頃土地未搵到地方,然後再講認為呢個1,200公頃係低估,實際數字可能更加高。呢個時候,我想請大家停一停,諗一諗,呢個1,200公頃的數字,其實同我地平時講的上唔到公屋或買唔到樓,係冇乜關係的。點解咁講?因為呢1,200公頃,係包晒住宅、經濟、同基建設施的。係呀,起大白象用地都計埋入去的,運輸基建嘛。淨係一個港珠澳人工島已經有成個東涌新市鎮咁大,可以住8萬人喇……

7. 我地睇清楚少少。首先,呢1,200公頃,係去到2046年的。第二,只計住宅用地,去到2026年,原來只係短缺108公頃,條數少好多。咁108公頃有幾大呢?粉嶺高爾夫球會就172公頃,即係三分之二個高爾夫球會就已經可以解決去到2026年的住宅用地短缺。搞掂,收工!

8. 咁經濟用地同基建設施又點呢?呢度我地要睇返2030+。經濟用地的短缺係點計出來的呢?原來經濟用地有分甲級(入面再分核心區和非核心區)、一般商貿、工業同埋特殊工業,而個數據可愛的地方,係只係計有短缺的項目,唔會計多得濟的項目。任何正常人呢個時候都會問,喂,你點解唔兩條數拉均計?實際一點講,核心商業區有4公頃短缺,非核心商業區就有4.6公頃盈餘,咁你咪響核心商業區搵下有冇乜經濟活動係唔一定要響核心商業區,可以搬去非核心商業區囉?第二樣唔好講,就搬政府自己的辦公室先,得唔得?再者,核心區的土地係冇得替代的,就算你真係去大嶼山填個島出來,都只會計落去非核心商業區個條數而唔係核心區果條數,唔會解決核心區的不足。既然係咁,不如諗下點樣改善已經有盈餘的非核心區,使得核心區找不到地方的也會考慮一下非核心區。同一個思路,工業用地不足也要問清楚是那一種用途不足。2030+的說法是物流/倉儲用途,即是如果去大嶼山填個島出來也是同樣無謂的,因為他們不需要這些靚海景。相反,把元朗的棕地平整成為多層倉庫,對他們會更加有用。

9. 講到呢度,我們不難發現就咁拋個土地需求的總數出來,然後說要如何移山填海來製造多少土地來滿足這些需求,是相當錯置的一種想法。每一種土地需求所要求的土地都不一樣,個總數本身沒有多大意義。很不幸,基建設施這項的土地需求最多,卻又是寫得最不清不楚的。2030+列出了一大堆要興建的設施,卻沒有說清楚哪一項已經預留土地,哪一項尚要尋找土地。這就麻煩了。例如說防洪湖需要55公頃,這一定是要放在特定地方的,最少是要有洪水的地方,去大嶼山填個島出來對這個需求同樣是無用的。

10. 總的來說,我看到的問題是2030+本身的估算已經相當之唔清唔楚。所謂的土地需求根本不是計一下需求和供應的總數,然後算一下差多少,再去製造(填海)那個差額出來便叫做解決問題。這樣的討論我覺得是妨礙我們認識問題多於協助理解。而這次的文件卻沒有解決這個基本問題,反而是進一步擴大這個問題,還說2030+是低估了,聲稱要更多的土地才足夠。

11. 最後最後,我想指出把土地供應專責小組文件和2030+放在一起讀,有些數據顯得很難明白。以2016–2026的住宅需求為例,就說到十年內要提供460,000個單位,並因此需要768公頃的土地。換言之,即假設了每公頃可以放大約600個單位。但當文件討論到粉嶺哥爾夫球會的時候,就聲稱172公頃只可以放13,200個單位,即是每公頃只可以放77個單位。龍門任你擺,飄移境界⋯⋯

文章見載於《立場新聞》2018–04–27

民間土地資源小組由超過20名來自不同背景的專業人士及社會倡議者於2017年9月組成。小組正推動一個名為「我城我地」的民間土地倡議運動,以回應土地資源分配不均、大範圍填海及發展郊野公園、人口急促增長等議題。

倡議運動的目的為促進公民社會在土地供應議題的理性討論及參與,以保育香港的自然資源和達至有效率有智慧的土地供應。

了解更多: https://liber-research.com/thisisourland-ch.html

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