市中心土地應留作私樓發展?

文:林芷筠(本土研究社成員)


見到一種很流行的說法,就是市中心地皮應留作私人發展,那政府能賺取更高地價收入,作社會發展;因此公屋不應在市中心內發展,應在偏遠新市鎮興建,才是更有效率的土地利用。

這種想法的古怪點是:

(一)假設了基層人士住在偏遠地方,需要承受的物價指數一定會較低,對他們來說也是較為舒適。但這樣其實忽視了新市鎮格局也有受制於財團壟斷的情況,天水圍私人屋苑及領匯商場主導商業活動就是好例子,現時還只得一個房署街市。除了物價不一定低外,居民往返市區工作的交通費也是一大負擔。

就算有交通津貼也好,或真的把新市鎮設計成自給自足、大量提供區內就業機會也好,這是紓緩了壓力,但其實也不能合理化「不要讓窮人住市區」的論調。

(二)這想法也假設了政府賺更多地價收入,終歸會回饋社會,但其實一直以來我們都有提,政府地價收入是撥入「基本工程儲備基金」的非經常性收入,此基金不會直接撥作教育、社福、醫療等用途,而是用來興建基建、政府建築物、政府設備等。政府主導使用基金的重大權力,又在現實政治環境下極力削掉立法會議員為公共財政把關之力,這樣子「政府增加地價收入能回饋社會」之說根本不能成立。即是讓政府在有賣地或重建補地價上賺取越來越多的地價(間接地價稅),卻又非作有利基層的事。

(三)又即使,公共財政的制度有所改革,逼使政府將所有地價收入用於社會發展,那市中心土地應作私人發展之論又是否成立呢?

這個有點類近「修正資本主義」的思路,即是不干涉資本主義下投機活動帶來的影響,只要其利潤有一部分幫到基層就可以了。但我們還是要問,讓市中心樓價不斷上升,對市中心的社區以至整個城市是健康的嗎?若循此路發展,窮人被不斷排出城市邊圍,市中心只剩下中上階層,住市中心的人所付於樓房的開支也會越來越高(不論你是供樓族或租樓族),最後這階層的人也要逐漸遷離,只剩下會以樓房投資圖利人能有(財力)資格住得起市區,間接地令社區趨往單一化。

(四)樓價高地區也不一定生活質素高。有一種想法是,市中心或近鐵路站地段樓價較高是自然的事,是需求問題,因為人們傾向喜歡交通便利。你要享受交通方便就得自己負擔得起。交通方便或許是某些人認為生活質素好的因素之一,但也不一定代表整體生活質素好,因為你也要面對樓價不斷上升的壓力(除非你是樓價低時已入手)。政府作為城市管理者,實在不能為地價收入為主要考慮而拒絕在市區發展基層住屋。

(五)另外亦有一種為市場經濟辯護之說,例如有些流標土地因地點太偏僻,發展商缺乏興趣,所以政府才收回。可見即使政府想均衡發展,也要受制於市場考慮。我明白,政府賣地地價或接納換契的補地價,與二手樓交易價格,兩者升跌有著互相影響的關係。發展商對偏遠地皮缺興趣是一回事,政府如何處理土地用途分配是另一回事。若政府以公義土地分配為原則先於自己地價收入的考慮,投地發展商也只能受限於這個原則下運作,而不能過度炒高樓價。

總結來說,以上是要回應「市中心土地應留作私樓發展」的迷思,政府賺多地價根本不是甚麼好東西。我不會執著未來每一幅可建屋的市區地要用來起公屋或居屋,但要阻止樓價暴升、市中心單一化,及不應不斷縮減基層住屋選擇空間。當然,興建公屋居屋以拉低同區樓價我是相當贊成,因是以整體香港均衡社區出發。另外的想像是,若有實施租金管制,或發展多元房屋(如合作社房屋等),則市中心要有公營房屋也不是一定要堅持的方向。

(2014-12-12)

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