鐵路,一路帶動樓價?

文:林芷筠(本土研究社成員)


港鐵西港島線通車,牽起了兩股強烈對比的情懷﹕不少人到新車站「朝聖」,嘗一下期待已久的新鐵路的滋味;另一批人泛起懷舊之情,擔心隨着新線通車,樓價租金急升,老街坊及小店被趕走,換來各類「高增值」、「高檔化」商業活動,為西環這個老社區急速「仕紳化」而感到憂慮。這不禁又令人回到老問題﹕「發展」與「社區保育」必然是對立嗎?一個社區交通便利起來,必然會推動樓價上升嗎?

兩極之間的偽對立

人們輕易將「發展」與「社區保育」置於二元對立框架,顯然忽視了眾多的機會主義者投機行為的影響。一個地區有鐵路接駁,交通的確是比沒有鐵路接駁時方便很多,吸引力大增,會增加租住需求,引致樓價租金上升。在實質需求以外,其實還有一大批意欲圖利的機會主義者 — — 舊樓業主、地產代理、物業投資者、重建發展商等。這幾年間,西環一帶愈來愈多吉舖被待價而沽或待價而租,以及大大小小的收購重建項目齊頭並進,逼遷、拆樓、建屋早已進行中。即使不是即時有大量需求,舊社區已被一群覬覦當地「發展潛力」的機會主義者大力改造。

然而,本港房屋政策長期以來未能有效打擊投機行為,以及缺乏對空置物業有效的懲罰措施,令鐵路發展帶來的「發展潛力」輕易成為摧毁老社區的刀手。其實,「發展」與「社區保育」並非必然對立,可以透過採取不同政策措施,減低「發展潛力」的傷害,增加「仕紳化」和逼遷的成本,為社區保留多元化的選擇。

從宏觀政策層面而言,政府可考慮不同規範性或懲罰性措施,以控制物業投機性行為,或增加投機成本,例如設立旨在打擊物業閒置的空置稅、增加擁有非自住物業成本的第二套房的物業稅等。

就區域性,或就特定類型的房屋需求而言,政府可針對性地增加多元化房屋供應,例如是要求發展商就某些項目預留一定比例的新單位,規定作為價格可負擔的出售房屋或出租單位等。在此介紹一個外地例子,巴黎市政府最近推行了一項被視為相當激進的新措施,在「仕紳化」最嚴重的地區,要求業主若要出售物業就只能向政府出售,價格雖然參考市場價格,但由政府最後定價,若賣家不同意價錢,可以請第三方仲裁,要麼就不賣罷了。市政府的目標是要在該區收購舊單位,將之改作為資助租住房屋供中低收入人士居住,以減低「仕紳化」的威脅。有關做法類似大規模的「光房」計劃,只是推動者是政府而已。

即使香港政府未必需要這般進取,但只要肯從多方面入手,壓制投機及暴利行為,使窮人不至於被趕離交通方便的區域,保留社區多樣化,相信能扭轉「鐵路帶動樓價」的局面。

「物業+鐵路」應與時並進

另一個助長鐵路物業項目豪宅化的錯誤觀念,是「物業+鐵路」發展模式長久以來被認為是香港鐵路賴以成功的融資模式,市民誤信鐵路發展的成本可以獲得物業發展收入補貼,因此鐵路上蓋物業主要作私樓發展,甚至傾向豪宅化市場,也被認為合理。但「物業+鐵路」模式運作至今,已經不再依靠上蓋地皮全私樓化來支撐鐵路營運開支。

圖一:港鐵2009–13年間的經營利潤來源

從港鐵2013年年報可見(見圖一),港鐵近五年的經營利潤維持在每年150億左右的水平,當中來自物業發展的利潤不多於50億。更重要的是,物業利潤連續多年下降,至2013年更只有14億,佔總經營利潤163億不足一成。其餘利潤來源包括香港物業租賃及管理業務、香港車站商務、香港客運業務等,它們所佔的份額皆比物業發展利潤為高。另一方面,來自車站商務(主要是車站商店租金及廣告收入)及香港客運業務的收入及物業管理的收益持續上升,成為港鐵重要經營利潤來源,未來港鐵可逐漸側重新增的收入來源。由此可見,港鐵有條件改變向私樓傾斜的物業發展模式,及以物業收益補貼港鐵營運成本的策略。

既然「(豪宅化)物業發展補貼鐵路發展」並非永恆定律,我們可嘗試拉闊鐵路物業房屋類型的想像,例如﹕預留一部分作「可負擔房屋」、租賃單位,甚至公營房屋,避免因傾向私樓發展而激發同區樓價上漲。政府作為港鐵大股東和香港房屋政策的主導者,應善用其主導權,以體現港鐵作為半公營機構房屋供應者的社會責任。

扭轉「鐵路推高樓價」政府有責

有人認為政府不應對私樓市場作過多的介入,政府只要穩定房屋供應,房屋流轉自然充足。小市民只要安分守己節儉儲錢,自然能踏上置業階梯,而不應「發窮惡」。然而,鐵路走線由政府決定,該區的規劃及房屋發展也一概由政府規定,因此政府實際上已高度介入房屋市場。政府決定伸延鐵路支線到某區,吸引機會主義者追逐而至,引致樓價上升,窮人被邊緣化,社區趨向單一化,政府是始作俑者,因此有責任扭轉局面。政府近年推銷政策時經常把「整全性」掛在口邊,那麼處理房屋問題時也應從整全角度出發,房屋策略不能只求覓地增加供應,交通規劃應顧及對區域樓價的影響,運輸、房屋及土地等政策範疇,確實需要共同處理。

「只希望沙中線的那個站可以起得更慢再貴的租我已不能負擔」是My Little Airport的〈土瓜灣情歌〉中的幾句歌詞。鐵路理應要造福大眾,而非帶來悲劇。希望有天,歌詞內容能被改寫。

文章見載於《明報星期日生活》2015-01-05

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