《香港2030+》存在多少水分?

《香港2030+》的諮詢推出數月,主要是提到「需要額外開發1200公頃土地」,因而要發展新界北及東大嶼人工島。這1200公頃到底如何推算出來,卻鮮有人討論。

文:陸佳兒 (本土研究社成員)

攝取於《香港2030+》中的專題報告《綜合土地需求及供應分析》

《香港2030+》的諮詢推出數月,主要是提到「需要額外開發1200公頃土地」,因而要發展新界北及東大嶼人工島。這1200公頃到底如何推算出來,卻鮮有人討論。

當中規劃署有一份《綜合土地需求及供應分析》專題報告,就「經濟用途」、「房屋」、「政府、機構或社區」、「休憩用地」及「運輸設施」各類用地估算短缺量。表面看似非常有條理,細看卻發現包含不少假設和粗疏估算。

房屋需求估算漠視現有閒置資源

這部分基本上承接「長遠房屋策略」的推算方式,就未來新增住戶數目,推算需要多100萬個單位,然後估計大約以「六四」(公私)比例,估計所需土地。然而,這套計算,是假設現時情况已完全飽和、房屋空置率低,房屋都是正在滿足居住需求,沒有投資需求影響。

文件引述差餉物業估價署2015年空置率3.7%,因此反映私人房屋市場供求緊張。我們在2015年出版的《供不得其所》(註)中已探討過差估署空置率調查方法的粗疏,包括對落成3年或以上住宅樓宇只作每年一次抽樣3%調查,而調查也只視察環境作判斷,非全面普查;自2003年起更剔除村屋作空置住宅單位統計。我們從統計處數字發現,2011年私人住宅單位總數是145萬,2011年人口普查中「有人居住單位數目」約126萬,相差19萬,佔13%。此差額比率,相對於公營租住房屋及資助房屋高得多。政府可曾認真檢討其空置房屋調查方法,而非不斷依賴粗疏估算去合理化增加房屋供應?

此外,每天都有某某富豪大舉掃貨或疑似「走資」新聞,最近亦有報章揭露中聯辦在港掃了超過80個私樓單位,但因是中聯辦身分就不用付印花稅。到底有幾多房屋單位在應付這些需求?

看不見的人口增長

社會較多人關注經單程證來港帶來的人口增長及房屋需求。統計處參考近幾年單程證每日150個配額中只用了約100個,因此在估算未來人口增長時已作出調整,當然仍有聲音認為此政策要大幅修改。但除此以外,還有各類新增人口途徑。根據入境處2015年已發出的簽證數字,據「輸入內地人才計劃」來港的有9,229,「資本投資者入境計劃」的有2,739,「非本地畢業生留港/回港就業安排」有10,269,內地和非內地居民學生簽證分別有18,528及10,047。

以上各類也是直接帶來房屋需求。當每年有接近3萬非本地學生來港,而各大院校未能提供足夠宿位,這群需求就直接湧入私樓租住市場。每年暑假就見大量地產代理推出學生盤,東鐵沿線屋苑更甚。有如此龐大需求,以樓出租作投資的業主,更加專注服務這類回報率高的市場,更加推高平均租金。

如果政府繼續以這類簽證吸納「人才」,可有相應的措施加以控制,而非犧牲香港人生活質素,甚至為開發更多土地而犧牲香港的自然環境?

工業用地還要膨脹?

報告中提到工業相關用途估計總土地需求為248公頃,減去預測土地供應81公頃,還需要167公頃。這248公頃如何計出來?報告第12頁列出:工業村157公頃、科學園26公頃、港口後勤設施65公頃。然而,現時位於大埔、元朗及將軍澳的3個工業村佔地面積分別是75、67及75公頃,當中還有未用盡的土地;另外還有科學園22公頃。何來需要多157公頃工業村土地?

若說要為回收再造業及建造業相關設施預留土地,用以集中處理現時的棕土作業,當然是好方向,但這些是否可在現有工業邨剩餘用地進行?可否在已關閉堆填區內進行?難道開發郊野公園建屋、用已關閉堆填區發展農業比此更值得研究?

此外,現時已有不少新發展區預留土地作「科研」或「科技園」,包括古洞北的11.7公頃、洪水橋的9公頃、蓮塘/香園圍口岸附近土地,還有87公頃由主軸為高等教育悄悄地變成「科技園」的河套發展區。現在也只見紙上劃地,不見具體政策內容。那規劃,到底只是不斷劃地,還是需要更有內涵的政策規劃?

特別設施佔地 部門自己計?

報告第26頁的附表,就各類特別設施列出預計土地需求,減去已預留土地,計出土地短缺量,但沒有再多細節。例如為何污水處理廠需要130公頃土地之多?不是已逐步研究將幾個大型污水處理廠搬入岩洞以釋出土地?現時屬二級的沙田污水處理廠,服務沙田區約63萬人口,佔地面積為28公頃;若未來要新增100萬人,何以需要130公頃土地作污水處理廠?另外,文件提到石礦場及岩石加工設施需要90公頃土地,但石礦場一般要在現有山坡,難以相信要在填海而來的人工島上建設石礦場;這類用地若有需要,也該位於指定區域進行。若不仔細解釋,每個項目留點「水位」,將所有數字加起來留有大大的「水位」,然後合理化要建人工島、開發新界北,恐怕相當危險和粗疏。如果抱着「預多土儲就是好」心態,那不用推算,直接填海一萬公頃不正是王道?

開誠布公 免失誠信

不時有政府中人慨嘆社會疑心重、陰謀論多,出席公眾諮詢,也不過被指罵。群眾的要求,就是在乎其估算需求的理據,不容隨意推敲。若政府欲彰顯專業,非「是是但但」,更應開誠布公,公開土地現况,列出推算依據,以理服人。

註:本土研究社(2015),《供不得其所:香港長遠房屋策略新視野》第4.3章

文章見載於《明報觀點》2017-02-20

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