「社會地產」作為民間介入的租務市場

文:林芷筠 (本土研究社成員)

運房局局長陳帆上任後第一個周日,就探訪劏房戶,並對外公佈推行「合法劏房」,資助社福機構或社企(下稱「非牟利機構」或「機構」)租用唐樓,再以成本價劏出數間房讓基層入住。但三日後,陳帆立即轉口風,由「廉價劏房」改為「與市價相若的劏房」,由資助機構改稱為「已與可提供比較大的資金的慈善團體接觸」。如今陳帆急轉軚,不禁要問是否受業主界壓力?陳帆說推出每個約100呎的劏房,租金約為4000元,與市價相若,試問又何須政府介入,甚至由政府來定高租金作指標?

不少香港唐樓中的「劏房戶」,其實連一個房間也沒有,只能租住一個碌架床位的空間。美聯社

雖然陳帆的急轉軚值得質疑,但原先提出的一種資助機構做中介的做法(即民間說的「社會地產」或「社企包租公」),並非不可取。

香港推行「社會地產」的困局

現時是有少量社福機構及社企正推行「社會地產」計劃,類似台灣八十年代末「無殼蝸牛運動」後民間成立的「崔媽媽基金會」模式。即是有機構擔當中介,業主提供單位,機構再以廉價分租給有需要人士。之於香港,有些機構主要擔當中介提供配對;有些覓得良心業主願意平價租出單位後,機構要再想辦法籌錢改裝修葺才分租;有些會更進取,參與管理及組織,促進租客之間互助共融。

延續八十年代的「無殼蝸牛運動」,逾萬名台灣民眾2014年10月4日晚上,在台北市豪宅帝寶前的仁愛路躺下,抗議樓價高企,民眾無法置業。台灣《蘋果日報》照片

但綜觀來說,有心推行類似計劃的機構都面對以下幾個問題:

一、單位供應量少:誠言,要業主自願低價租出,必然不多,若有數百個單位已該慶幸。大政策框架下,香港沒有空置稅逼使業主釋放閒置單位,又沒有租管保障租客,唯有靠業主行善。如果政府想帶頭做點「人道」政策,應釋放政府閒置物業供改裝作廉租單位,或釋放閒置官地作臨時組件屋或貨櫃屋,並製訂明確清晰的申請程序供志願機構申請;同時嘗試要求市建局履行社會責任,考慮將一些未完全完成收購的舊樓空置單位,供相關社企暫租兩至三年,為基層提供過渡性房屋。

二、修箿資金龐大:目前有的機構遇到好心業主肯租出單位,但要由機構自行將殘舊的唐樓大為修箿,牽涉大筆資金。政府可否考慮設立一筆基金,可供推行類似計劃的團體申請,作為支援改裝單位的費用?更理想的,是設立社區專業人士支援隊,讓專業人士以優惠價錢提供服務,協助改建設計、入圖則、評估安全、計算工料、監督工程,以上都需要人力物力,資助計劃的基金可涵蓋以上開支。

「社會地產」杯水車薪?

我們知道房屋問題更深層次因素是經濟結構、人口政策。當說要限制外來投資者,官員總說香港是外向型經濟不能鎖港;當有團體提出「租管」,就會有人認為影響業主利益,或者引致業主封盤,又或引伸其他如「收鞋金」方式壓榨租客;非本地生住宿問題該是八間大學的責任,卻又在未能提供足夠宿位下仍不斷收錄非本地生,將租屋需求推往私人市場。

解決基層住屋問題,最理想還是增建公屋,但還看土地供應進度及房委會資金。我們深知,目前坊間討論的各種「社會地產」模式只能充當過渡角色,規模不會大,只是「好過無」。數量未必多,但還是可以民間力量促進閒置資源釋放、提高基層生活質素及以社福團體組織經驗促進鄰舍關係。民間力量已備,還看政府政策通容。

文章見載於《眾新聞》2017–07–31

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