「首置上車盤」與地產霸權

政府一貫製造土地供應短缺論述,繼而合理化與地產商合作。但就如將軍澳第137區、錦上路站及八鄉車廠上蓋、閒置校舍地、低效率的短租地及臨時政府撥地等,這些全是政府擁有並有潛力發展的用地。林鄭月娥不說,偏要向地產商要地,其「共謀」目的顯而易見。

文:林芷筠 (本土研究社成員)

圖片取自長春社Facebook

施政報告將於10月11日公布。在此之前政府已不斷就「首置上車盤」計劃放風,地產股隨之大幅飈升之餘,各大發展商亦競相參與了放風的行列。有關政策最新的說法是:申請住戶資格的入息下限及上限分別為月入5.2萬及7萬元左右,剛好是居屋入息上限之上,但未確定是否適用於所有不同住戶人數的家庭。至於定價則稍高過居屋,但說是以市民負擔能力計算,不與市價掛鈎。

平過私樓 等於解決房屋問題?

「以市民負擔能力計算定價」的房屋,實在是值得商榷,要知道現在的私樓樓價距離一般市民「可負擔」標準已很遠。今年推出的彩虹區居屋,平均呎價近萬元已是市價七折,到底比居屋定價更高的「上車盤」會是何種價位?如果假定一個家庭可將每月四成收入供樓並供足30年就叫「可負擔」,那確是「堅離地」盤。

更甚是,「消息」指上車盤設10年轉售限制,之後業主可藉補地價在自由市場上放售單位。整個想法又是「居屋邏輯」:讓人先「上車」,及後借助換樓累積財富,踏上所謂「置業階梯」、「向上流」之路。但回歸問題根本,這麼多年樓建了那麼多,為何樓總是建得不夠?為何又有不少人做「樓王」等收租?而租樓的繼續欠缺保障,被迫買樓,勉強花龐大代價「上車」。如果政府繼續發明這些新瓶舊酒的「房屋新政」,讓房市由既得利益者控制,土地供應是永遠不夠的。

政府真正需要做的,是為香港房屋建設一個純用家市場,與投資市場割裂,可以藉合作社房屋模式或跟政府共享業權的模式,單位無法在自由市場出售,才給真正只求安樂窩的市民一條出路。

有關選址更是「首置上車盤」的重大爭議。「消息」指政府會考慮發展商在新界的農地儲備,但會是已批准改劃作住宅用途的農地。這樣看來稍為避免官商勾結之嫌,但實際上的細節還需要政府交代。一般而言,已獲批改劃作住宅用途的農地,或需要再向城規會申請許可。如一些牽涉「綜合發展及濕地保育」的地帶,不論大家是否認同,其規劃原意是興建住宅,但其發展計劃需要兼顧好保育。南生圍正是處於這一類的地帶(註),但自數年前的規劃許可被撤銷後,一直未有新的規劃許可。

合理化囤積農地開發

如果興建「上車盤」成為城規會加分的原因,新界西北牽涉魚塘濕地保育這些具發展爭議的地區將會相當危險。另外,即使已有規劃許可,其後還需要滿足其規劃許可的附帶條件、向地政總署補地價及獲屋宇署批准建築圖則,大型發展項目往往花時數年甚至10多年,視乎地產商與部門之間就各項細節的磋商。已改劃或已獲規劃許可,也未必等於所有技術及補價問題已妥當解決。

除了所謂已改劃作住宅用途的農地,「消息」亦指政府或會考慮發展商表明可公私營發展的土地。近來亦有數間地產商表明意向,願意在其持有農地建「上車盤」,如會德豐就正向城規會申請大埔教育大學旁的已破壞土地興建私樓及資助房屋(或「上車盤」)。如果這「公私營合作上車盤」成為城規會開綠燈的新準則,可謂後患無窮,連串鄉郊開發計劃將陸續有來,亦助長了囤地者未來繼續在新界圈地的潛在利益。發展商可藉興建小量「上車盤」,以帶動旁邊的大型私樓發展計劃,一石二鳥。

政府有足夠土地短期建可負擔房屋

政府一貫製造土地供應短缺論述,繼而合理化與地產商合作。但就如將軍澳第137區、錦上路站及八鄉車廠上蓋、閒置校舍地、低效率的短租地及臨時政府撥地等,這些全是政府擁有並有潛力發展的用地。林鄭月娥不說,偏要向地產商要地,其「共謀」目的顯而易見。

註:南生圍劃作「其他指定用途(綜合發展及濕地改善區1)」地帶

文章見載於《明報觀點》2017-10-06

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