說不出的「供應」

土地供應這個問題總是說不完。房協研究郊野公園邊陲建屋,即使社會上不斷有聲音認為房協身分有角色衝突,房協仍自行招標展開研究。最近又有人說要填水塘建屋,林鄭月娥又正面地說可討論。每每有這些對環境造成威脅的覓地建議,總有發展主義支持者跑出來加持,叫保育者顧全大局。

文:林芷筠 (本土研究社成員)

資料來自運房局

土地供應這個問題總是說不完。房協研究郊野公園邊陲建屋,即使社會上不斷有聲音認為房協身分有角色衝突,房協仍自行招標展開研究。最近又有人說要填水塘建屋,林鄭月娥又正面地說可討論。每每有這些對環境造成威脅的覓地建議,總有發展主義支持者跑出來加持,叫保育者顧全大局。

常說由「麵粉」製成「麵包」需時多年,畢竟需要足夠「土地儲備」才確保穩定房屋供應。現在就不如將「麵粉」到「麵包」的房屋生產鏈檢視一下,至少可發現3個被隱藏的問題。

藏起來的「麵粉」:粉嶺高球場用地

自2012年新界東北發展爭議爆發後,民間一直有聲音要求先開發粉嶺高球場。當時群情洶湧,政府難以立即否定,只好推說會展開研究。2014年政府開展新界北規劃研究,及後又將新界北研究放入「2030+」規劃研究的框架內。顯然因為「2030+」要討論的事情太闊太遠,粉嶺高球場用地檢討只成為一個很小的議題。只要「架牀疊屋」後,政府就可將高球場爭議之事縮小,轉移視線。即使在民間「2030+」論壇中有市民向官員問及高球場用地檢討,官員亦有意無意迴避了。

這幾年間,政府的確有透過傳媒「放風」,提及高球場內有大量古樹和古墳,可建屋用地不多。問題是,政府是否已完成全面調查?到底有多少古樹和古墳?分佈在哪兒?環境影響評估是否已完成?如果研究已做完,就應全面公開。到現在還只是偶爾「放風」,顯然就是早有立場,不動高球場。林鄭說上任後會籌組專家小組研究土地供應,有人提議水塘用地就立即說會納入討論範圍,請問高球場用地又是否一同檢討?

可以不賣的「麵包」:未出售一手單位

除了有些「麵粉」被隱藏,原來即使賣了「麵粉」給「麵包廠」,廠方也可以製成「麵包」後不賣,或者慢慢才賣 — — 所指的就是未出售一手住宅單位。運房局每3個月公布「私人住宅一手市場供應統計數字」,截至2017年6月30日,已落成樓宇但仍未售出的私人住宅數目共8000個(見表;註)。

數千個看似不多,但相對於現時每年約2萬個私人住宅單位供應,8000個已佔四成。就算理解落成一兩年內或未及時出售,何以仍有2000個2015年或之前落成的單位未出售?原因是,現時的制度下,一般批地地契條款有列明「建築規約」(Building Covenant date),即限定樓宇落成時間,但沒有出售樓宇的限期。若該地產商資金充足,不急放賣樓套現,大可儲起存放慢慢放,懶理市民控訴難「上車」。

例如:華懋1989年落成的深井青龍頭豪景花園賣足30年;恒隆2005年落成的大角嘴浪澄灣到本年初仍未全部出售等。為何沒有制度限制一手樓出售時間?為何可縱容發展商無限期「囤貨」?為何高呼增加供應的,從不對這方面作出批評?政府說到供應如此重要,原來不過是默許了發展商建好樓後就回到市場角度思考,看市道慢慢出貨。不是很自相矛盾嗎?

「可加可減」的麵包:港鐵減供應

還有,房屋供應「可加可減」,不愧是港鐵。最近港鐵表示,因擔心下半年業務會受到經濟不明朗影響,亦因見樓市供應增加,故將今年潛在供應單位減去5000個。原來,即使港鐵大股東是政府,港鐵供應房屋也不需考慮政府政策,只需顧及自己帳目就可以。為何這又理所當然?那政府應考慮將餘下未全數批出而政府具擁有權的鐵路上蓋地盤,如錦上路站上蓋及八鄉車廠上蓋,撥作興建資助房屋,而非全部理所當然地批給自視為私營發展商又認為私樓供應可以放緩的港鐵。

以上3個問題,反映的就是土地供應問題源自壟斷。現有的供應鏈有不同的壟斷,後兩者牽涉操控供應速度,扭曲市場。但政府一直視而不見、避之則吉,只顧將矛頭放在鄉郊土地、郊野公園、填海。如果政府想彰顯其公正客觀,理應糾正壟斷,立即回應公眾理性聲音。

註:www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201706.pdf

文章見載於《明報觀點》2017-09-01

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