丁屋政策研究: 剪報匯編

丁屋政策研究: 剪報匯編

 

丁屋政策研究: 剪報匯編

【明報A1】(2018–05–13)

【明報A1】

憂業權複雜 姚松炎:維修保養難傾妥

2018–05–13

對於鄉議局主席劉業強建議在村界外的新界土地建內有丁屋和公屋的高層大廈,民間土地資源小組成員姚松炎認為,丁權政策正受司法覆核挑戰,現階段不宜大改動,若丁屋和公屋位處同一幢大廈,由於住客包括業主和租客,維修保養等管理問題相對複雜。

據劉業強初步提出的選址,上水天平山村一帶有中小學,亦有交通配套,鄰近粉嶺北新發展區,若利用佔地3、4公頃的面積建屋,供應規模猶如5年前落成的啟晴邨,啟晴邨佔地3.47公頃,有6幢公屋,提供約5200個單位,人口超過1.2萬。

然而,姚松炎認為,丁權政策正受司法覆核挑戰,不宜做太大改動。他說,劉業強的建議反映鄉紳看到丁屋未能善用土地效益的規模問題,但需考慮食水、交通配套等基礎設施是否足夠。他說,原居民利用其丁權興建丁屋,公屋的業主卻是房委會,令管理複雜,「有些(居民)是租客,有些是業主,永遠傾不妥維修保養」。

本土研究社成員陳劍青認為,劉業強的建議似是提出重新檢討丁屋政策,容許原居民擴充丁權,「不應放在土地大辯論討論,因為牽涉整個新界土地運用的方式」。他強調政府應動用《收回土地條例》收地,「明明有把尚方寶劍,為何撥多一部分利益出去?」他說,若最終選址於粉嶺北新發展區附近的土地,更令人質疑當日天平山村一帶未納入發展範圍,是為與鄉紳公私營合作而鋪路。

【經濟日報即時新聞】

梁福元歡迎港府收地 惟建屋後須向原居民分三成

13:47 2018/05/07

(經濟日報資料圖片)

土地供應專責小組早前展開公眾諮詢,提出18個土地供應選項收集意見。元朗十八鄉鄉事委員會主席梁福元接受電台訪問時表示,現時不少土地都是由私人業權人持有,如政府以「公私營合作」模式發展新界土地,不一定只是與地產商合作。

他稱,現時新界土地大約三分一是屬於「祖堂地」,面積共約2000公頃,如果政府要收回「祖堂地」建屋,需要得到所有相關原居民同意,並應對所有農地或棕地,提供劃一和合理的收地價格,不應厚此薄彼。

梁福元表示,收地價格可定於每平方呎1000元,即使打8折也行,惟無理由低於每平方呎500元,又相信不少新界原居民都歡迎政府向他們覓地。不過他補充,興建公屋後應向新界原居民「分三成」,至於「三成」是指租金收益或是單位數目等方式都可探討;又認為政府應該放寬「鄉村式地帶」的土地發展密度、建屋限制等。

新界露天倉經營者協會主席鄧坤盛表示,如果政府要收回棕地,應向現時在棕地作業的經營者,提供足夠的安置場所。

本土研究社成員黃肇鴻稱,現時全港共有1300公頃棕地,政府只就其中540公頃棕地提出發展建議,但其餘760公頃則未有處理;又指政府聲稱部份棕地由於太過零碎,惟不少棕地都並不零碎,政府應該引用《收回土地條例》,以公正、透明的價錢收回有關土地。

【蘋果日報】土地大辯論
剔除改劃丁地建公營房屋
被轟偏幫地主原居民

2018/04/27

【本報訊】土地大辯論昨正式啟動,進行為期5個月公眾諮詢,土地供應專責小組拋出18個短中長期及概念性土地選項,包括發展粉嶺高爾夫球場、公私營合作釋放私人發展商在新界的農地建屋等具爭議的項目。民間團體斥文件有預設立場,如抽起改劃丁地興建公營房屋的選項,甚至擬將丁屋變為「丁廈」,偏幫原居民及地主。

記者:李詠希 譚靜雯

土地供應大辯論昨正式展開,全長76頁的諮詢文件,以藍色封面寫上「貴、細、擠」3大問號,並以「增闢土地你我抉擇」為題,闡述共18個選項,短中期包括發展私人遊樂場用地及棕地等;中長期則包括在維港以外填海、發展內河碼頭用地等。至於未能確定發展時間及土地數量的概念性建議,包括具爭議的開發郊野公園邊陲地帶、填平部份船灣淡水湖等。
文件保守估算,本港長遠最少欠缺1,200公頃土地,小組主席黃遠輝形容,土地供應短缺問題迫在眉睫、水深火熱,實際短缺亦料遠較估算為高。他說,過去本港造地問題停滯不前,未來繼續開拓土地才是「王道」,並要多管齊下,「無一個選擇係無痛,要有勇氣去做決定」。小組下階段將設計電話及網上問卷,惟不設反對選項,黃說有足夠空間予市民表達意見。諮詢為期5個月,黃稱最快今年聖誕前向政府提交報告,強調小組諮詢無預設立場,將如實向政府反映民意。

■土地小組諮詢文件被指抽起改劃丁地興建公營房屋的選項。

但翻閱諮詢文件,多個土地選項部份的行文已可見官方預設立場,如公私營合作發展農地選項,文件寫上「若能善用這些私人土地,相信對房屋供應可帶來正面的影響」。另維港以外近岸填海選項,文件形容填海「能創造大片新土地」,政府亦會就環境影響提出適當補償措施。

本土研究社陳劍青對諮詢文件感失望,斥文件有預設立場,尤其對公私營合作發展農地、填海、發展貨櫃碼頭、及增加丁屋地發展密度,均抱支持立場。他指「大辯論」只是替特首林鄭月娥所作的承諾「找數」,「好多鄉事界選委係支持林鄭,可以睇到(文件)好配合呢啲既得利益者立場」。陳續稱,全港逾3,300公頃土地作鄉村式發展,可讓原居民申建丁屋。當中900公頃閒置的土地業權屬於政府,其中7幅丁地每幅面積有至少1公頃,適合建大型住宅。惟諮詢文件卻抽起改劃丁地作丁屋以外用途的選項,更擬將丁屋變「丁廈」,明顯偏幫原居民及地主。

前長策會成員關焯照指,要解決土地短缺,首要是將所有短中期選項落實,「唔應該以1,200公頃地(短缺)為目的,而係以(房屋)落成速度行先」,否則只是空談。

【立場報導】本研社發現7幅可供發展閒置丁地 質疑政府刻意貶低發展潛力

2018/4/25–19:15

政府土地供應專責小組將於明日開展為期5個月的公眾諮詢,多家媒體早前引述消息指,政府將提出18個土地選項,惟其中可供原居民申請興建丁屋的「鄉村式發展用地」只會被列作「概念性方案」。不過本土研究社發現,香港現時起碼有7幅、總面積逾10公頃的閒置政府丁地。本研社質疑政府為了原居民利益,刻意欺瞞公眾,貶低閒置政府丁地的發展潛力。

發展局早前向土地供應專責小組提交文件,指全港目前共有約700個「鄉村式發展用地」地帶,總面積約3380公頃,其中約四成屬政府土地。惟發展局在文件中表示,該些用地部分為已建小型屋宇間的空隙或通道、斜坡、或其他零碎或形狀不規則地塊,加上受限於其地形、地區及基建等因素,難以發展。

不過本研社今日向傳媒發放新聞稿,反駁有關說法。本研社表示,他們透過地圖工具初步檢視,已發現到7塊、面積1公頃以上,共逾10公頃的閒置政府丁地。本研社發現,該些土地靠近馬路,並非位於斜坡等難以發展的土地,部份地塊更與棕土群相連,適合一併作大型住宅發展。

本研社質疑,政府一方說法貶低閒置政府丁地的發展潛力,是刻意隱瞞公眾,令900公頃的土地資源繼續被凍結,只供少數享有特權的原居民使用。

本研社又表示,他們發現政府的諮詢文件抽走了數個極具潛力於短中期內提供土地的選項,其中包括短期租約用地及臨時政府撥地。

【wONdEr|被遺漏的套丁案】前地政測量師疑涉丁權買賣

套丁,是公開的秘密。走在新界,圍牆圍住的不再是圍村,而是「XX豪庭」、「YY山莊」,近萬間原只屬原居民的優待,變成豪宅項目公開發售。明目張膽地違法,但檢控數字少之又少。

但其實不少套丁的枱底交易,早在民事訴訟中公諸於世。記者翻查數十份判詞,抽出涉嫌套丁屋苑背後的「官」、「商」、「鄉」主事人。

「非法」、「虛假聲明」、「套丁」、「買丁」,判詞極之坦白,案情有名有姓,為何政府卻對這些案件視而不見? — — — — 俗稱「丁屋」的新界小型屋宇政策,原意是讓男性原居民,免補地價興建房屋一次,以取代新界當時環境差劣的臨時建築物。

但七二年實施後,優待政策變成「地產項目」。早在七五年,新界政務司鍾逸傑就發信給鄉議局,發現不少丁屋一建成就隨即轉售,變相靠丁權圖利,亦即「套丁」,並非解決住屋需要;他狠批此舉有違政策宗旨,若「濫加利用」,政策將予中止。但這個「警告」並未抑制「丁權」買賣。

丁屋一直有價有市,至今平均每幢市值逾$1200萬。今年年初,本土研究社(研究社)發表「新界套丁研究報告」,更標示出近萬間以集體模式興建的丁屋,疑似套丁,佔總數23%。

「套丁似乎係你知、我知、大家都知,但大家都唔處理。」研究社成員黃肇鴻表示:「去一次新界,都會見到好多丁屋用類似形式,好集體咁興建,入面住嘅人都係啲市區嘅非原居民。」直到一五年沙田大輋村套丁案,十一名男丁和發展商因涉嫌利用虛假文件及虛假陳述串謀詐騙政府的丁屋牌照,被判囚兩年半至三年(案件現處上訴階段),套丁和丁權買賣行為才首次被定罪。為何套丁的檢控數字如此低?「因為佢係枱底交易,隱閉性好高,即使見到佢好似一樣樣,都唔可以直接話:你係套丁,我要拉你。」黃肇鴻說。套丁通常涉及發展商和男丁之間的協議,訂明土地權益和出售丁權的細節,但這些協議往往秘密進行,極難搜證。「政府一直以來都可以講,你都冇直接證據,我點拉佢呢?」但原來,不少丁屋屋苑的套丁過程早已「公告天下」。發展商和男丁或買家之間,偶而發生爭拗,不少選擇以民事訴訟解決。研究社在報告中就整理了四十單涉及丁屋買賣的民事訴訟案件。記者翻查相關判詞,發覺不少都詳細紀錄了發展商發展丁屋屋苑的過程,甚至披露當中的秘密協議、丁價等。記者再順藤摸瓜,抽出背後的主事人,竟發現官、商、鄉三個勢力的名人都牽涉其中,懷疑以套丁手法,染指「丁屋金礦」。

上水坑頭村是全港最大的「套丁村」,根據研究社的報告,村內有27個疑似套丁屋苑,涉及299幢丁屋。一宗一二年的民事訴訟案件,揭露了一名前地政處測量師,以疑似套丁手法,在村內建設丁屋屋苑圖利的經過。涉事的前地政測量師是謝建華,在八三至八七年間曾先後在港島及元朗地政處工作,主要負責大型土地規劃項目,和招標、換地、收地以至批地等工作。謝建華又曾在零四至零八年擔任英國皇家特許測量師學會香港分會主席,是測量師界舉足輕重的人物。因其豐富經驗,不少傳媒都會就新界的土地問題,特別是與丁屋相關事宜向他索取意見,一一年他接受明報訪問,就曾表示:…市場湧現「丁花」,謝建華直言政府根本無從執法,只因不會有文件證明交易過程,除非參與者「自爆」。(明報 20/9/11)

…丁屋已成新界原居民獲利工具,有違自住原意。(明報 21/9/11)謝建華對丁屋問題如此熟悉,只因他當年離開政府數年後,就開始涉足丁屋生意,其中一個就是案中的欣翠豪園。親自簽轉讓契約

根據判詞,九三年,謝建華透過一利比亞離岸公司持有的香港公司,與另外兩間公司合組 Sino Favour Development Limited,計劃在上水坑頭村發展丁屋,並由謝建華的公司提供相關土地。到九四年,Sino Favour 就成功找到二十一個男丁,並與他們達成秘密發展協議(Development Agreements)。協議指,Sino Favour會向每位男丁分期支付丁費,在簽署協議時可先得$100,000;丁屋牌照申請成功時另獲$50,000;丁屋竣工並成功補地價出售,又可再獲$50,000,以合共$200,000買下丁權。協議又訂明,Sino Favour一方會負責一切工程及其成本;而男丁只需負責向政府申請丁屋牌照,及以「僅信託人」(bare trustee)形式代Sino Favour持有土地。

Sino Favour 在九五年,向地政處申請將涉事地段分割成十分,並在同日將土地售予十名男丁。記者翻查當年的單方土地分割契約(Deed Poll),以及土地轉售予男丁的契約,兩份文件中,謝建華都有份代表Sino Favour 簽署。各男丁最終在二千年向政府做法定聲明,申請丁屋牌照獲批,當時的聲明書內容包括:「本人從未及現時無意作出任何私人安排,以把本人根據小型屋宇政策獲得的權利售予其他人士/發展商。」而謝建華的另一公司拓輝有限公司,就在零三年加入發展計劃,負責首十間丁屋的建築工程。

各丁屋最終於零五年落成,同年向政府補地價申請轉讓許可,並由謝建華的第三間公司,峻峰管理服務有限公司負責做「銷售代理」。法官批非法獲利

但當中有五名男丁後來反悔,反過來循民事控告負責協助出售丁屋的律師們與Sino Favour 合謀,未經他們同意下以非法手段出售其名下的物業,並指最初的「發展協議」實屬非法,企圖推翻協議。一個經典的丁屋屋苑發展模式,於是在庭上原原本本地公開。法官在一五年頒下判詞時表示,男丁只屬受託人 (nominee),土地的實際權益由發展商擁有。但當時法官就指出,男丁和發展商同樣是「該受責備的當事人」 (culpable parties),雙方都擔當了主動的角色作出虛假聲明 (false representations)去申請丁屋牌照,以非法方式獲利。記者到謝建華在合和中心的辦公室向他查詢,他否認自己與丁權買賣有關:「所有關於丁同地嘅,係Sino Favour負責,我哋(拓輝和峻峰)係出資幫佢起,將來補地價都係我哋俾,然後大家分成……我哋唔理任何鄉村事務,佢係咪套丁,我哋唔干預,亦唔方便問。」但對於自己在九三至九五年間在Sino Favour中的角色,謝建華則沒有回應,又否認自己有份賣地給男丁:「如果你話見到(他的簽名),歡迎俾我一睇。」

撰文:關冠麒
攝影:廖健昌 梁正平 關永浩 林金展
動畫:Anthony the Paco
協力:周展樑

【蘋果日報】

洪水橋增丁屋地 政府明益鄉紳17億
2.52公頃足可建2,100公營單位

2018年03月19日

【本報訊】政府去年公佈洪水橋新發展區大綱圖,新增約2.52公頃鄉村式發展地帶,聲稱用作重置受影響村屋,但本土研究社發現整區內僅小量村屋需拆卸,新增2.5公頃土地卻可建多達百間丁屋,粗略推算價值可達17億元,該社質疑政府在土地供應短缺下仍增加鄉村式發展地帶是「明益」新界鄉紳,推算若土地改作興建公營房屋可新增約2,100個單位。
記者:鍾雅宜

政府於去年5月就新洪水橋及廈村分區計劃大綱圖刊憲,大綱圖內約有118公頃用地劃為鄉村式發展地帶,新增青磚圍北面1幅約1.31公頃用地及2幅鳳降村北面約1.21公頃用地作鄉村式發展,合共2.52公頃,聲稱是用作重置受新發展區影響的村屋。

本土研究社成員黃肇鴻比對現存村屋和大綱圖,發現除田心村一帶可能有極小量村屋因發展而受影響外,根本無大量村屋需重置,而政府早表明發展區內受影響而需拆卸的均為非原居民村落,原居民村不受影響。他質疑政府是借發展增加鄉村式地帶面積,推算2.52公頃可建約100間丁屋,「邊度有100間(需重置)咁多呢?政府係咪要解釋一下。」

近車站價高 增套丁誘因

根據新發展圖則,新增鄉村式發展地帶中2幅鳳降村北面用地位於未來公共交通交匯處附近,青磚圍北面1幅用地則在未來擬建的洪水橋站附近。黃肇鴻指按早前該社研究所得,青磚圍一帶有不少懷疑套丁個案,「如果本身已經套得咁勁,點解要畀地佢哋?」料位近洪水橋站的丁屋價值更高,或增加套丁誘因。

翻查丁屋放售資料,元朗區每幢丁屋市價平均為1,400萬元至1,900萬元。若青磚圍一帶因近港鐵站而令丁屋價值較高,以1,900萬計算每幢村屋;鳳降村北面則以每幢值1,500萬計,兩處分別各建約50幢村屋,粗略估算100間丁屋總值可達17億元。

元朗區議員黃偉賢指,鄉事派在政府規劃新發展區時均會要求增加鄉村式發展用地,又經常指不夠地興建丁屋,但黃認為整體鄉村式發展用地足夠,「因為可以飛丁(村民在其他鄉村覓地建丁屋),不過鄉與鄉之間會盡量唔飛丁,以免同人爭丁地」。他直指丁屋發展至今已變質,不再是為改善原居民居住環境而建,「唔少都係同發展商合作起屋」,擔心新增鄉村式發展用地只會加劇套丁情況。
青磚圍原居民代表陶錫源指出,的確有村屋受發展影響而需遷置,政府理應提供土地重置,反問「仲唔夠地起公屋咩?」

本報向規劃署查詢發展區內有多少間村屋受影響而重置,署方指該3幅地是用作遷置受影響村屋或屋地用途的土地面積,惟獲遷置屋宇數量需待核實屋地業權人資格後方可確定,又指截至今年2月底,發展區內共有393宗興建丁屋申請處理中。

【明報A8】發展局丁屋政策字眼 「檢討」變「監察」

2018年3月10日

俗稱丁屋政策的「新界小型屋宇政策」自1972 年實施以來備受爭議。回歸後政府多次提出檢討丁屋政策,但今年財政預算案中,發展局開支收入帳目提及的工作事項內,卻不再「繼續檢討」丁屋政策,改為「繼續監察」丁屋政策的推行情况,是當局自2007/08 年度以來首度更改字眼。有立法會議員批評政府是「放軟手腳」,做法倒退。明報記者黃俊鋒

發展局:立場無變丁屋非優先工作

本報向發展局查詢更改丁屋政策工作字眼的原因,發展局回覆稱,政府立場無改變,重申現行丁屋政策行之已久,任何檢討無可避免涉及法律、環境、房屋、土地規劃及土地需求等複雜問題,需審慎檢視,基於局方要處理其他更迫切的政策事務,丁屋政策檢討非優先工作;加上丁屋政策正面對司法覆核,政府不宜就可能影響政府處理該案的議題,公開評論。

丁屋政策1972 年12 月起推行,容許年滿18 歲新界男原居民,一生可向地政總署申請一次在其所屬鄉村內土地,興建丁屋自住,樓高不得超過3 層, 每層不得逾700呎。目前全港丁屋有逾4 萬多間。

丁屋政策推行45 年來一直備受爭議,尤其政府表明本港缺乏土地供應,卻預留約932 公頃「鄉村式發展」用地作興建丁屋;而2015 年法院裁定有原居民及丁屋發展商因「套丁」串謀詐騙地政總署罪成,亦令社會關注丁屋政策漏洞。

翻查資料,政府1997 年已成立委員會檢討政策,2006 年提交檢討文件,建議放寬丁屋不准高於3 層的限制,但最終未實行(見另稿)。

07/08 年度以來首改

本報翻查自2006/07 年度有記錄以來,發展局(規劃地政科)開支收入帳目所提及工作事項,該年度當局表示,「就小型屋宇政策諮詢相關人士,以期擬訂初步建議作更深入討論」;至2007/08 至2017/18 年度的10 年間,發展局一直稱「繼續檢討新界小型屋宇政策」。但今年財政預算案內,當局已更改字眼,稱「繼續監察新界小型屋宇政策的推行情况」,再沒「檢討」一詞。

政府消息稱,受有關新界原居民丁權的司法覆核案掣肘,關於丁屋政策能做事情不多。有熟悉政策人士相信,發展局更改字眼是採「拖字訣」,加上目前政治環境下,政府不可能調整丁屋政策,維持現况對政府和鄉議局並非壞事。有「長洲覆核王」之稱的郭卓堅2015 年入稟要求法庭覆核丁權政策,案件去年3 月在高院提訊。

議員批態度消極做法倒退

立法會議員尹兆堅批評,即使面對司法覆核,政府仍可繼續檢討丁屋政策,而非放軟手腳,採消極態度,質疑政府懼怕鄉議局勢力,做法倒退。本土研究社成員陳劍青表示, 過去10 年政府檢討丁屋政策,但從未交代檢討結果,目前更修改為監察丁屋政策, 「難道以前檢討時不需監察丁屋政策嗎?目前令外界覺得像『八萬五』政策一樣,不說就不存在」。陳促請政府交代過去的檢討內容。

【明報A10】不少屬「重要案例」多次引用

本土研究社報告列出的40 宗案例中, 有不少民事裁決屬「歷史上重要案例」,多次被引用,為「套丁」案提供法理參考。本土研究社成員表示,丁屋準買家亦可參考,以防買入違法興建丁屋,導致財政損失甚至法律風險。

契約列明簽機密合約

本土研究社報告其中一宗,涉及沙田顯田村的丁屋爭議。高院上訴庭判辭顯示, 「行德佛堂有限公司」於2000 年1 月與發展商Goodmatch Limited 立下契據,由前者出地,發展商出資建屋。契約中列明,會與原居民簽訂機密合約(security documents),部分土地會交予原居民, 並由他們申請建丁屋,機密合約亦列明已建成的丁屋業權「不屬於」原居民,而是屬於發展商。至同年4月,3 名原告(皆為女性)入稟指有關契約違法。上訴庭接納原告說法,裁定要求原居民作虛假聲明以取得丁屋興建權屬違法。該幅土地至今仍被丟空,未有建築物。

而另一宗則涉及西貢早禾坑村一幅土地,原告人發展商要求取回土地業權。高等法院2001 年判辭指出︰ 發展商於1993 年,訛稱以25 萬將土地售予該原居民以建丁屋,但事實上並無此事,原居民只是收了發展商16 萬元代為申請建丁屋。而當該原居民1996 年向政府申請建屋後,卻於1997 年破產被清盤,發展商則向清盤人展開訴訟取回土地。裁判官最後裁定發展商方為土地持有人,但對於不應該以虛假聲明而獲利,判罰發展商支付所有訟費。

大律師料不知情者可補地價

本土研究社成員黃肇鴻指現時有不少類似的法庭紀錄可搜索到,又指民事法院已有清晰理據介定「非法」及「詐騙」,呼籲政府盡早跟進相關案件,並採取法律行動,以免買家因不諳法例誤購違法興建的丁屋單位。法政匯思成員、大律師何旳匡指出,若政府確定買家知悉單位有套丁嫌疑仍購入,若法庭判定有關單位為違法興建,不排除政府會收地及收樓,但若證實買家確不知情,政府一般較寬鬆處理,如要求補地價就可正式持有單位。

【明報A4】反駁本研社劉業強指套丁研究欠實據

2018–01–06

【明報專訊】本土研究社估計新界有近萬幢丁屋懷疑以「套丁」方式興建,佔整體丁屋23%。新界鄉議局主席劉業強(圓圖)昨天反駁,指本土研究社的報告無法確定有屋苑涉及套丁,亦沒充分證據證明當中涉及以虛假聲明欺騙地政總署簽發建屋牌照,便得出約四分之一丁屋疑似套丁的結論,對新界人不公平。本土研究社指出,自1990 年代起的民事訴訟,最少有40 宗案件牽涉丁屋買賣作出虛假聲明,批評政府執法不力。

本研社:政府審查套丁不力

本土研究社成員陳劍青昨出席港台節目《千禧年代》時表示,套丁問題源於政府1976 年撤銷轉讓丁屋限制,又指政策原意是村民有經濟困難才能轉讓丁屋,但當局現時沒有審查村民經濟狀况,令問題一發不可收拾。

研究社另一成員黃肇鴻表示,調查期間發現有一份元朗丁屋的售樓書,顯示逾百名男丁同時轉售丁屋,懷疑涉及與發展商合作套丁,要求政府執法。

劉:未證虛假聲明騙地署

鄉議局主席劉業強指出,本土研究社的報告僅以土地業權及屋苑設計等準則辨認是否疑似套丁,但最終無法確定,另外亦無充分證據證明當中涉及以虛假聲明欺騙地政總署簽發批准興建丁屋的牌照,指本土研究社妄下判斷,對新界人不公平。

劉業強強調,套丁本身是否犯法屬法律灰色地帶,又指自1972 年起,業主就丁屋轉讓已補地價總額達113 億元。劉業強又說,近年可用於興起丁屋的土地絕無僅有,興建丁屋的申請均在私人土地上,而村民也是用自己的資金興建丁屋,並不涉及公帑。他又說,興建公屋和居屋的原意是自住,現實卻是有為數不少的公屋居屋在補足地價後被轉售,故認為丁屋的轉售本身是沒有問題,又指外界不應以雙重標準看待丁屋轉售問題。

劉業強說,新界人不想惹事和生事,但如果本土研究社「步步逼進」,會站出來據理力爭。

【明報A2】本土研究社調查:23%丁屋疑似套丁 元朗最嚴重 佔全港總數近半

2018–01–05
【明報專訊】丁屋政策自1972 年實施,多年來備受爭議,有新界原居民及丁屋發展商更曾因為「套丁」串謀詐騙地政總署被判罪成。本土研究社昨發表「新界套丁研究報告」,按6 項「疑似套丁屋苑」特徵調查642 條鄉村,估計新界有近萬幢丁屋懷疑以套丁方式興建,佔整體丁屋約23%,即約每4 幢丁屋就有1 幢是疑似套丁,以元朗區最嚴重,共4495 幢,佔疑似套丁丁屋總數近半。

地署:會查任何懷疑個案

本研社稱,套丁問題自1980 年代起至今,目前已一發不可收拾,損害公眾利益,批評政府執法不力,促請政府加強審查丁屋申請者,並重新將套丁行為刑事化。地政總署署長陳松青昨重申套丁是違法行為,署方會調查任何懷疑套丁個案,若有發現會轉交執法部門跟進。

同一風格有屋苑名等6 準則辨認

本研社2016 年起透過各類電子地圖及實地視察,調查新界642 條鄉村,並編製「疑似丁屋資料庫」。負責研究的黃肇鴻表示,以套丁方式興建的丁屋主要發展作屋苑,故研究以6 項準則辨認是否疑似套丁,再透過查冊及地段資料佐證。

黃肇鴻承認,即使符合6 項準則,亦難完全證明該些屋苑涉及套丁。但該些屋苑由發展商申請將土地分割成相等面積地段、以至申請建屋牌照、申請撤銷轉讓限制等均屬於同一時段等環境證據,都與套丁手法相似。

上水鄉屏山鄉最多疑似套丁

調查稱截至去年底,新界最少有9878 幢丁屋懷疑是套丁得來,分佈於852 個疑似套丁屋苑,佔1972 年以來獲批興建2131 幢丁屋的23%,涉及224 公頃土地;以元朗區佔最多,共有4495 幢,佔疑似套丁丁屋總數46%,其次是大埔及北區(見表1)。

以鄉村分類,上水鄉坑頭疑似套丁最嚴重,約18 公頃土地已涉及27 個疑似套丁屋苑,共299 幢丁屋;其次是屏山鄉西頭圍及大埔鄉大埔頭;部分疑似套丁屋苑規模可逾100 幢(見表2)。

本研社報告表示近年仍有大量疑似套丁屋苑動工,包括新近建成、新田鄉的「加多利園」;元朗廈村及流浮山輞井圍也有大量疑似套丁表徵的丁屋正在興建。黃肇鴻表示,套丁模式一般大同小異,包括發展商購入土地後,向相關地政處申請分割地段,後以較低價錢將小地段售予不同男丁,再由男丁申請興建丁屋;過程中政府部門最少有4 次批核關卡(見另稿)。

批執法不力促套丁重新刑事化

本研社成員陳劍青表示, 翻查1990 年代起的民事訴訟,最少有40宗案件牽涉丁屋買賣作出虛假聲明,批評政府執法不力。

黃肇鴻表示,特首林鄭月娥2007年任發展局長期間,將申請者不會售賣丁權的條款剔出法定聲明,變相將套丁行為非刑事化。他促請政府重新將套丁行為刑事化,並加強審查丁屋申請者經濟狀况,及嚴格審批分割地段的申請。

地政總署發言人表示,對於懷疑承批人或持牌人作出虛假聲明欺騙地政總署簽發小型屋宇批約或違反保證條款的個案,該署會嚴肅跟進,若有合理理由懷疑套丁會轉介執法部門調查。發言人又稱,留意到報告以丁屋屋苑設計、名稱等因素選取「疑似套丁」個案,然而有關因素本身並非涉及作出虛假聲明或以不誠實手法欺騙地政總署簽發建屋牌照的證據。

梁福元:村民自發聚居

鄉議局小型屋宇召集人梁福元表示,被指懷疑套丁的屋苑,均是村民自發聚居或有人統籌自組屋苑居住,認為套丁情况不算嚴重。

本土研究社報告稱有疑似套丁表徵的丁屋屋苑

大埔江庫雅苑

本土研究社研究報告稱,一般透過「套丁」形式興建的丁屋,過程大同小異,報告以佔地約0.6 公頃、共28 幢丁屋的大埔洞梓「江庫雅苑」作例,本研社抽出該屋苑第8 座涉及的兩個小地段做土地查冊,發現涉及發展商買地後申請分割成小地段再售予男丁,然後由男丁向地政處申建丁屋,再申請合併成一個地段;丁屋建成並批出滿意紙後,男丁再申請撤銷轉讓限制並補地價,令丁屋可在自由市場買賣。(鄧宗弘攝)

元朗加多利園

本土研究社研究報告稱,是根據6 項準則判斷丁屋是否「疑似套丁」,該6 項準則包括丁屋涉及3 幢或以上、樓高3 層並有一致設計或建築風格、有屋苑名稱等。報告稱元朗區4495 幢為有疑似套丁表徵的丁屋,是各區中最多,當中位於元朗新田、近年新建成有69 幢丁屋的「加多利園」,報告稱是有疑似套丁表徵的屋苑之一。(鄧宗弘攝)

什麼是「套丁」?

背景

政府1972 年12 月實施丁屋政策,年滿18 歲男性原居民(男丁)若擁農地,可向地政總署申請在其土地免補地價建丁屋自住,但須聲明他是其土地的唯一合法註冊業權人

套丁

許多男丁「有權無地」,發展商與他們私下協議,男丁將丁權售予發展商,發展商將土地轉名予男丁,然後男丁申報自己是土地業權人,申建丁屋

協議一般訂明建成後的丁屋歸發展商擁有,而且男丁須授權發展商處理丁屋買賣

過程中男丁毋須付出金錢,更可獲發展商支付一筆「賣丁」費用

判刑案例

2015 年底,11 名沙田原居民與丁屋發展商涉及「套丁」,過程中詐騙地政總署,串謀詐騙罪成判囚2 年半至3 年不等,是首宗涉及「套丁」入罪案例

【香港01】套丁定罪門檻高 無人指證難檢控 政府只能放任永續?

撰文:梁德倫

2018–01–05 07:00

最後更新日期:2018–01–04 20:07

「套丁」一詞,一般市民未必理解,但假若大家知道其背後牽涉動輒數以千萬元計的利潤,就會對丁屋政策衍生的種種不公平,感到深深不忿。

不過,由於要證明丁屋發展是否涉及違法套丁,往往都需要關鍵證供,包括丁權持有人與發展商的「秘密協議」,以及牽涉其中者會否願意挺身作證等,倘若缺乏舉報者的關鍵證據,往往套丁的行為,只能被覙為「疑似」套殅,涉事者繼續逍遙法外,賺個滿堂紅。

(資料圖片)

只屬中短期政策 港英曾警告濫用會中止

丁屋政策的出現,源於港英政府為減低發展新界的阻力,與原居民協調之下的產物,當年曾明言屬「中短期政策」,主要想村民更易申請興建小型屋字改善生活環境,並使小型屋宇達到更高的衞生水平。

本土研究社成員黃肇鴻亦指出,70年代時任新界政務司鍾逸傑曾去信鄉議局,當政府發現丁屋政策被發現濫用,將中止「目前之優待辦法」(即指丁屋政策)。

不過,政策實施以來多年,即使近年坊間多有提出要求檢討,惟政府過去多次只表明會不時檢討,令政策變革多年來「只聞樓梯響」;至於所謂的「丁權截龍」,更是無影無蹤。

容許「飛丁」成發展商助力

黃肇鴻說,政府在行政措施上多番放寬,例如容許「飛丁」,即在同一鄉內另一村建屋,為發展商解決在同一村收集不夠丁權問題,令發展商可跨村收集丁權,進行大規模的丁屋發展。其後《基本法》第40條提及,保障新界原居民的「合法傳統權益」,由於是否包括丁權引起極大爭議,亦成為丁屋政策是否得以永續的「擋箭牌」。

團體發現全新界共有9,878幢屬疑似套丁而來的丁屋。(本土研究社提供)

套丁舉證困難 難遏止違規情況

他又指出,現任特首、07年12月時任發展局長的林鄭月娥,曾將丁屋申請人要作出的法定聲明,即申請人要明確表明「未作出亦無意作出任何私人安排,把根據小型屋宇政策獲得的權利售予其他人士/發展商」,這句法定聲明本來可使套丁行為刑事化,但她卻將之剔除並放進批地條款中,令套丁的舉證更為困難。

而事實上,即使不少疑似「套丁」個案,有不少表證供指出發展商買下地段、分割後再轉讓予有丁權的原居民,然後原居民又再委託發展商出售丁屋,與一般的套丁手法相似,惟由於始終欠缺原居民與發展商簽訂的「秘密協議」,即前者收發展商的酬勞後,會將丁屋交發展商轉售圖利,令調查案件難有突破。

本土研究社:每4幢丁屋1幢套丁 涉近萬幢丁屋 元朗上水重災

《新界套丁風雲系列》獲金堯如新聞獎 偵查組:盼社會檢討丁權

促嚴格審批分割地段申請

黃肇鴻認為,政府應立即檢討丁屋政策,深入探討如何堵塞各種漏洞,例如仿效1977/78年間,打擊套丁的做法,若查證套丁問題屬實,會暫停在套丁問題的村落/鄉或區分的批出丁屋,直至問題得以改善。

另外,當局亦應徹查過往所有牽涉丁屋買賣的民事訴訟案件,以及其他懷疑牽涉套丁案情的法庭案件,有否含有詐騙政府以取得丁屋牌照的成分,增加往後對於套丁行為的阻嚇性。此外,當局其實亦應嚴格審批分割地段申請,倘分區地政處若接獲鄉村範圍內的地段出現大規模分割地段成細小且工整地段的申請,應立即調查是否牽涉套丁活動。

【蘋果A8】違例打通 「孖屋」可售七千萬

2018–01–05
【本報訊】本土研究社分析多個懷疑套丁個案,發現部份丁屋以相連的方式興建,建成後再將單位打通,若發展商未有按例向政府部門申請批核,或違反《建築物條例》,這類相連的丁屋打通成「特色大單位」後,一幢售價或高達7,000萬元,發展商獲利更豐。

須向屋宇署申請

該社成員黃肇鴻指,政府容許部份丁屋相連興建,兩屋共用一幅牆,但個別發展商濫用此例,將兩間700平方呎的丁屋單位在建成後打通成1,400平方呎,若未有事先向屋宇署申請或違反《建築物條例》。黃指,此類「孖屋」售價比兩間丁屋一同出售更貴,以西貢清水灣半島為例,每幢丁屋售價約為2,000萬元,但同區一幢「孖屋」售價可達7,000萬元。該社翻查屯門龍鼓灘丁屋屋苑「海巒」2011年的樓盤廣告,發現部份單位將兩幢丁屋打通,變成面積達4,200呎的特大獨立屋,若「海巒」未有入則申請,即可能違法。

該社亦研究了大埔江庫雅苑個案,指該屋苑的興建過程與「套丁」建屋過程相似,該屋苑發展商於95年以86萬元購入3幅該村土地,翌年切成11個小段,以15萬元低價將2幅小地售予姓羅男丁,該男丁向地署申請興建丁屋。05年丁屋完工,羅氏即向地政申請撤銷轉讓限制,翌年以356萬元將該幢丁屋的地下與一樓出售。本報致電江庫雅苑發展商江庫集團查詢,職員在記者表明身份及查詢該集團是否江庫雅苑發展商後,隨即指「冇嘢回應」及收線。

■記者鍾雅宜

【明報A2】鄉事張學明獲委保育背景2 人 成員倡政府公開數據供討論

2017–08–30
土地供應專責小組獲委任的22 名非官方委員中, 曾倡議「一地多丁權」、有鄉事派背景的張學明是委員之一。有小組委員認為, 委員來自各界別,政黨背景較淡,希望令小組報告做到持平。但有環團質疑,政府掌握全面土地資訊,若不願意對外公開,市民難以在平等基礎下參與討論。

上屆政府2012 年成立長策會,當時15 名非官方成員中包括恒基地產執行董事黃浩明、後來加入恒基(中國)出任投資董事的置業國際主席蔡涯棉等委員,具發展商背景;而土地供應專責小組22 名非官方委員中,有發展商背景的成員有俊和發展集團副主席彭一邦。

不過,鄉議局副主席張學明卻是小組成員,張2013 年接受報章訪問時提議「一地多丁權」方案,認為政府可考慮集合丁權,在獲批丁地上興建高於3 層的丁屋,認為是運用土地資源的好做法。本報昨至截稿前未能聯絡張學明回應。

擁保育背景的小組委員有環諮會前主席林健枝及港大地理系副教授吳祖南兩人。林健枝回覆本報稱,盼小組從本港長遠利益發展,政府應加強透明度提供棕地面積、分佈等資料予外界討論。他認為郊野公園對城市發展重要,希望可以保持其完整性。

房協黃傑龍:專業人士主導小組成員、房協行政總裁黃傑龍認為,小組委員以專業人士作主導,可增加外界對小組的公信力。他認為,過去社會對土地發展有不同意見,小組可作為平台檢視各項發展土地方案。另一成員、醫管局前主席胡定旭表示,由立場較中立的成員負責諮詢,公眾觀感較正面。

但長春社公共事務經理吳希文指小組僅少數成員有保育背景,擔心難以制衡小組內支持發展的聲音,又質疑過往政府部門掌握大量環境基線資料,若不公開相關數據,市民將難以在平等基礎下討論。

本土研究社成員陳劍青批評,部分成員曾提出填平船灣淡水湖等具爭議言論,成員中更有鄉事派,令人擔心小組傾向某些持份者, 「本身小組成員立場都如此強硬和一致,又如何與公眾討論, 凝聚共識」,質疑小組反而激化社會矛盾。

【蘋果A3】任基本法草委 力保丁權延續

■兩年前,鄉議局向劉皇發送上「功高譽隆」牌匾,藉此感謝他致力保護丁權。

【發叔逝世】
【本報訊】「新界王」劉皇發在新界原居民心目中地位崇高,因其致力維護原居民權益,當年草擬《基本法》時,他便成功爭取把原居民權益寫入《基本法》第40條,令丁權維持50年不變,但丁屋政策其後卻衍生「套丁」等問題,並引發原居民特權的爭議。近年劉居中斡旋菜園村搬遷風波並成功拆彈,為紓解城鄉矛盾建功。
記者:譚靜雯

在屯門土生土長的劉皇發踏入政壇開始,便成為新界原居民的代表和領袖。他回歸前擔任基本法起草委員會的港方委員時,成功爭取把「新界原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護」,納入成為《基本法》第40條,讓「丁權」順利過渡至1997年後,前港澳辦副主任陳佐洱曾笑言,「《基本法》40條等於劉皇發,劉皇發等於《基本法》40條。」

兩年前劉皇發退任鄉議局主席時,執委會更送上「功高譽隆」的牌匾,感謝他多年來為原居民的貢獻,跟劉皇發相識多年的上水鄉事委員會主席侯志強讚揚發叔一生盡力為新界人發聲,最欣賞他敢於在《基本法》起草時為新界人力爭合理傳統權益。

■劉皇發曾任基本法草委;旁為鍾士元(中)及基本法起草委員會副秘書長魯平(右)。

衍生僭建套丁引發訴訟

丁權問題獲新界人讚賞,卻衍生不少問題,如丁屋政策流弊多,僭建問題難解,更有套丁情況並引發訴訟。2012年6月時任發展局局長林鄭月娥曾提出終止新界丁屋政策,建議2047年丁權末日,與鄉事派關係緊張,但她競選特首時已改口稱有關問題不可簡單處理。

與發叔相識逾30年的前立法會議員李永達稱,雖然在丁權問題上與對方意見不一,但站在新界原居民立場,發叔顯然是新界人的英雄,「交足功課」維護新界原居民權益,「丁權、丁屋政策,呢十幾廿年好多丁權爭議,佢都頂得住」。本土研究社成員陳劍青認為,原意為改善鄉村環境的丁屋政策已走樣,因近年丁屋商品化「變咗套丁」,又稱近年新落成的丁屋逾半已申請轉讓,「唔再係自住原則,違反政策原意」,淪為男性原居民的特權。

丁權問題觸發爭議,但發叔在菜園村遷村風波則厥功至偉。2009年政府為興建高鐵香港段,強拆石崗菜園村,村民誓死護村,要求「不遷不拆」,發叔當時協助政府與堅持不遷不拆的菜園村村民斡旋,最終為村民覓得新村,成功拆彈,菜園村居民曾於2011年到訪鄉議局,向劉皇發送上「恩重如山」的牌匾。

■劉皇發於2005年獲時任特首曾蔭權頒授大紫荊勳章。

當年有份協助菜園村村民的立會議員朱凱廸指,發叔在菜園村問題上親力親為,他多次應邀與發叔舉行早餐會,形容對方是很會用影響力玩政治的鄉事領袖,有問題即時打電話解決,指發叔這種風格要有很強大的意志,今時今日看不見有類似人物有他這種摸底、擺平的風格。

劉皇發深得龍鼓灘村村民敬重。龍鼓灘村司理劉先生指,發叔一直為新界圍村事宜盡心盡力,其逝世是全新界人的損失。「佢對龍鼓灘村有情有義」,在身體開始變差前每年必定出席村內拜太公儀式。當任何一個村民有問題時,他都會盡量幫忙,甚至自掏腰包解決村內問題,是龍鼓灘村的精神領袖。該村將以兩隻白麒麟的最高榮譽恭送劉皇發上山。

【明報A4】本研社:無村界可打茅波擴丁

2017–05–29

負責丁屋研究的本土研究社成員黃肇鴻表示,政府實施丁屋政策時設立鄉村範圍,原意是希望讓原居民能夠聚居,同時避免鄉村無限擴張。他認為,現時有鄉村未有村界, 已違反當日政策邏輯, 又指當鄉村沒有村界,政府則以V Zone 作為批地建丁屋的標準,質疑政府透過此方法「打茅波」,變相「擴丁」。

黃肇鴻以元朗廈村無村界的鳳降村為例,上周五規劃署剛公布洪水橋及廈村分區計劃大綱草圖,將兩幅位於鳳降村、約1.21公頃的用地劃為V Zone,用作重置受新發展區影響而根據搬村條款重置的村屋。黃肇鴻估算該用地可興建50 幢丁屋,但據他了解,受搬村影響的村民大部分均非原居民,變相是擴大V Zone 建丁屋。

議員促交代獲批丁屋數

立法會議員朱凱廸及姚松炎均表示,按其理解,現行制度下,政府主要以V Zone 為標準審批丁屋申請,村界實際的規範並不清晰。

立法會議員楊岳橋則認為,政府應該盡快公布無村界鄉村近年申建及獲批丁屋的數字,以釋公眾疑慮。他表示,政府亦應釐清村界是否仍有其作用,抑或已轉為只以V Zone 作規範,並交代政策轉向的時間及原因。

【蘋果A7】劉業強倡原居民享低息貸款

2016–08–03

【本報訊】近月傳媒揭發多宗俗稱「套丁」的非法丁權轉售個案。鄉議局主席劉業強昨向政府建議,容許原居民貸款買地建屋,他不諱言建議針對「套丁」問題,低息貸款有助原居民行駛丁權,他引述政府態度正面。本土研究社成員陳劍青質疑,政府無義務協助原居民借錢買地,擔心建議讓原居民多一個特權,出現大規模借錢建屋熱潮。

被斥變相擴充丁權

劉業強昨與發展局長陳茂波和民政事務局局長劉江華會晤,他在會後稱向政府反映新界原居民有丁權,卻無錢買地建屋,建議容許原居民貸款購買土地建屋。他承認新措施針對套丁,「係啊,我覺得如果係幫到原居民行使佢個丁權,我覺得呢個係大家可以接受嘅方法。」他指政府對有關建議態度正面,在9月常設會議再討論。

陳劍青指現時銀行不會提供按揭借貸買農地,若政府協助原居民取得低息貸款,變相擴充丁權,「點解普通人又唔可以借錢買農地?」他憂慮建議一落實,就有大批有丁無錢的原居民透過貸款買地建屋,然後轉手出售牟利。

劉業強亦向當局提出在沙頭角荔枝窩做試點發展民宿,他稱:「我認為好快可能就有好消息。」記者曾向發展局查詢原居民借錢買地建議,截稿前未收到回覆。

發展局發言人回覆本報稱,劉主席提出鄉議局的想法,發展局長並沒有對有關建議作任何回應,他表示在處理丁屋事情時須尊重歷史、尊重法律。據悉有關會議是非正式決策局與劉業強會晤,原本是因為劉業強自動當選功能組別立法會議員,兩位局長與之會面,事前並沒有政府借貸予原居民買農地等議程。

■記者潘柏林

【端新聞】香港原居民應該用綠地建「丁屋」嗎?

2016–01–06

代表香港原居民的法定組織新界鄉議局,現任主席劉業強上任後已完成首份民情報告。據《明報》披露,該報告建議政府將現時村界內被規劃為綠化帶的私人土地釋放出來,供合資格的新界男性原居民申建房屋(俗稱「丁屋」);相關土地達132.33公頃,約可建1.5萬間丁屋。

香港城市規劃委員會(城規會)批評這一建議不恰當,強調只有村界內鄉村式發展土地(Village Type Development Zone,簡稱 V Zone)不足時,才會考慮批准將綠化帶改劃建「丁屋」。關注城市規劃的組織「本土研究社」也指出,改劃後可能令居民即時破壞樹木,引發生態災難。

將村界內被劃為綠化地帶的土地釋放出來,不僅可以增加土地供應,亦可以在毋須政府投入下回應原居民的合理訴求,獲得政治上收益。

鄉議局報告

現行丁屋政策規定,合資格原居民可在政府認可的鄉村範圍內申請興建丁屋,若擬建屋的土地屬於鄉村式發展土地,一般會獲地政總署批准,但若土地位於村界綠化帶內,則要先向城規會申請規劃許可。

但《明報》近日披露的鄉議局報告顯示,鄉議局有意讓政府取消對屬於私人土地的綠化帶的限制。鄉議局主席劉業強亦對《明報》表示,政府應檢討自1990年代起實施的城市規劃條例。該條例將部分土地規劃為綠化帶或農地,而劉業強稱改劃後的土地出現凍結或荒廢,不僅讓業權人利益受損,也導致丁屋用地不足。

城規會副主席黃遠輝則認為,現行政策行之有效,不會改變。他批評鄉議局的建議是「一刀切」,又指早年制定鄉村式發展的土地範圍時已考慮鄉村發展、居民人數及「丁權」(申建丁屋權利)等因素。

「本土研究社成員」陳劍青也認為鄉議局的建議具侵略性。他稱報告雖只提及綠化帶中的私人土地,但綠化帶面積大,摻雜政府土地及私人土地,擔心改劃土地不會以業權細分,最終一併送給原居民建丁屋。

土地問題考驗着「丁屋」政策的長久性。行政會議成員葉劉淑儀曾於去年12月表示,考慮到新界現時的發展,政府不能撥出太多土地建丁屋,現已積壓了1萬多個「丁屋」申請。香港特首梁振英也曾表示,「丁屋」政策對政府土地供應造成一定壓力,需要時間解決問題。

此外,由於原居民能以優惠條件獲批土地,「丁權」也成為了部分原居民和發展商牟利的手段。2015年11月,11名沙田原居民因「套丁案」(在未獲政府批准及未補地價前,將自己能以優惠價獲批丁屋的資格賣給發展商獲利,再由發展商興建及安排預售丁屋予其他人)罪成被判入獄,引發了外界對「丁屋變地產」的關注。

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