當年欲除後快 今日不可移除

橫洲建公屋,棕土本先行,原計劃興建1.7萬單位,竟因官鄉「摸底」反對,就「縮水」變成只建4000個單位,改為發展綠化地,要趕走非原居民。特區政府不肯承認向鄉紳「跪低」,只編寫出一個什麼「重置棕土作業困難」的藉口,自相矛盾。

文 :姚松炎(立法會議員)/李志榮(議員助理)

前言:立法會議員朱凱廸早前稱因介入元朗橫洲公屋發展計劃而遭恐嚇,事件令土地問題再度成為社會焦點。橫洲計劃當中包括10 多公頃的棕地,涉及倉儲、停車場、物流、廢物回收等活動。發展棕地面對什麼困難和挑戰?政府政策可如何應對?目前香港土地管理和規劃有何不足或缺失?《明報》觀點版就此邀請各界人士撰文,探討香港棕地和土地問題。

橫洲建公屋,棕土本先行,原計劃興建1.7萬單位,竟因官鄉「摸底」反對,就「縮水」變成只建4000個單位,改為發展綠化地,要趕走非原居民。

特區政府不肯承認向鄉紳「跪低」,只編寫出一個什麼「重置棕土作業困難」的藉口,自相矛盾。

前後矛盾不合邏輯

運輸及房屋局長張炳良在2016年9月21日的記者招待會上如是說: 「目前要推進橫洲第二、三期(即發展橫洲棕土,使公屋建屋量達1.7萬個),我們仍然預計需要克服很多實際的困難,包括來自北面工業邨的污染、基建配套,以及如何處理棕地作業的問題。」

政府以「重置棕地作業困難」作為拖延發展的原因,認為棕地作業對香港經濟及就業有重大貢獻,不可在沒有重置安排前收地發展。這套理論實在前後矛盾、不合邏輯。

所謂棕地或棕土,以發展局長陳茂波的定義,泛指新界已改用作露天儲物場、貨櫃場、倉庫、鄉郊工業及回收場等與環境並不協調用途的荒廢農地(註1)。這類土地的出現,源於1980年代政府輸了「生發案」的官司,導致新界農地用途「無王管」,讓這些倉庫、貨櫃場如雨後春筍,遍佈新界。當年政府認為農地不可作非農業用途,窮追猛打,上訴至英國樞密院,最終敗訴而回,浪費大量公帑。如果政府認為棕地作業對經濟和就業有重大貢獻,當年為什麼要控告土地業權人?誓要終止棕地作業而後快,不惜對簿公堂,亦要停止棕地作業,豈不是政府故意作出破壞香港經濟和就業的行為,搞亂香港?

其後,政府在1990 年代和2000 年代修訂《城市規劃條例》, 引入「發展審批地區」(development permission area, DPA)和執管權,令到棕地作業較難在新界部分地方擴張。這豈不又是政府破壞香港經濟和就業的行為?

為公眾利益收地應理直氣壯

其實,道理很清楚。政府不應為了少許的經濟和就業利益而犧牲重大的環境和市民健康成本,更不可在沒有民意授權下長期在地價上補貼棕地作業。事實上,政府若能收回棕地,既可糾正過去的政策失誤,又可解決周邊環境的污染問題,更可增加土地供應,一舉三得,公眾利益遠遠大於保留作業的產業價值。為了整體公眾利益,合理賠償土地業權人,收地發展應該理直氣壯、天經地義。

正如1980 年代的「順風鐵廠案」(Director of Buildings and Lands v. Shun Fung Ironworks Limited),該廠1960年代開始在將軍澳區經營,主要收集從拆卸廢船收集回來的廢鐵。1981年11月,政府為了發展將軍澳新市鎮,向船廠發信,要求收回用地,當時並沒有為廠房重置。然而工廠一直未有遷出,政府決定於1985年引用《收回土地條例》下令鐵廠離開。根據第12(c)條的規定,政府的賠償金額甚至不包括「希望值」(hope value),鐵廠控告政府,最終敗訴。如果單單因為「重置作業困難」就應放棄或延後發展,那麼政府為什麼強行發展將軍澳新市鎮?

換言之,為了重大公眾利益,法律賦予政府實權,只需合理賠償,可以徵收土地。故此政府藉辭推搪延遲發展橫洲棕土,非不能也,實有內情。

橫洲棕地作業沒重置困難

况且,橫洲棕地作業根本沒有重置困難。首先,早在2013 年和2014 年,發展局長陳茂波在其網誌已經分別提出,在洪水橋和元朗南分別預留72公頃(註2)和20公頃(註3),總共92公頃土地,發展所謂「特殊工業」。這些地段可興建特別設計的多層樓宇,安置受影響的棕地用家。

其他未能搬進上述多層樓宇的作業,大致可以分為車場、回收業和大型機械存放。以橫洲34公頃的土地為例,當中有一半、約17公頃是車場。這是極其浪費的土地運用;將車輛駛走,輕而易舉,建個多層停車場,更有效益。另外關於重置回收場,外國經驗告訴我們,將回收場設於堆填區門口,省卻回收工人的運輸費用和減少碳里程,更可減輕堆填區飽和壓力,這才是對香港和對回收業最有利的做法。

拆村趕人不遺餘力非法霸地手下留情

至於貨櫃場,近年葵青碼頭的貨櫃吞吐量,自2014年8月開始,已連續25個月,吞吐量持續出現年度下跌(註4),可以預計貨櫃場業務應該跟着一同萎縮。政府應藉此機會重新規劃港口後勤設施,例如考慮在貨櫃碼頭附近找地方安置空櫃和拖架等,騰出棕地建屋。

最後,政府指出橫洲土地上有8.5公頃官地,其中3.8公頃官地曾被非法霸佔(註5),16年來政府共損失估計高達數千萬元的公帑收入,直至傳媒揭發事件,政府才採取執法行動。過去我們見到政府在拆村趕人「不遺餘力」,卻對非法霸佔官地的車場手下留情;即使被揭發,政府既沒有罰則,反而使之合法化,批賃短期租約繼續經營,變相鼓勵更多非法霸佔官地。政府需要解釋這項施政的背後邏輯。

當年政府既然不惜工本、對簿公堂,誓絕棕土,說明政府根本認為棕土違反地契的土地用途,今日不應容忍棕土擴張。在當前急需興建公屋的大環境下,為了公眾利益,只要作出合理賠償,收回棕土,理所當然。

註1:陳茂波網誌(www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_109.html)

註2:陳茂波網誌(www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_27.html)

註3:陳茂波網誌(www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_74.html)

註4:香港港口的貨櫃吞吐量(至2016 年8 月;www.hkmpb.gov.hk/docs/HKP_KTCT-stat.pdf)

註5:〈橫洲車場霸官地逾16 年涉3.8 公頃〉,2016年9月16日《星島日報》

文章見載於《明報觀點》2016–10–12

民間土地資源小組由超過20名來自不同背景的專業人士及社會倡議者於2017年9月組成。小組正推動一個名為「我城我地」的民間土地倡議運動,以回應土地資源分配不均、大範圍填海及發展郊野公園、人口急促增長等議題。

倡議運動的目的為促進公民社會在土地供應議題的理性討論及參與,以保育香港的自然資源和達至有效率有智慧的土地供應。

了解更多: https://liber-research.com/thisisourland-ch.html

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s