小明之死

政府宣稱,大家住得這麼慘,青年人結婚無樓住,五歲小童要住太空,原因並不是土地壟斷、地產霸權、熱錢湧入、任放專才、投資炒賣、囤積居奇、公屋封頂或分配的錯,而是過往沒有大規模移山填海造地所造成。 請大家想清楚一個最基本的邏輯問題:小明食蕉;小明死了。你可否直接將小明之死,直接歸咎於就是小明食了條蕉?

委任親信搵地 何來與民共議?

文:林芷筠 (本土研究社成員) 政府剛於上周二宣佈「土地供應專責小組」成員名單,這是林鄭特首選舉的土地政綱重點之一。顧名思義,小組目的就是「搵地」,為了搵地建屋,已難以奢望他們懂得探討土地資源壟斷及分配不均的問題。而見其22名非官方成員名單,顯然林鄭與梁振英如出一轍,就是委任親信及發展主義者為主扮廣納民意,「派公職」味濃。 先有永恒的公職王黃遠輝和黃澤恩;第二類是支持大規模發展的學者:鄒廣榮教授及雷鼎鳴教授,前者最近因主張「填平船灣淡水湖」方案而聲名大噪;第三類是親建制及支持大規模開發土地的智庫代表黃元山、胡定旭及曾鈺成,黃元山的團結香港基金曾聲稱香港未來30年要增加九千公頃土地,認為「土儲多就是好」。還有前高官及房屋供應機構高層:規劃署前署長梁焯輝、市建局韋志成、房協黃傑龍,而房協在梁振英離任前獲邀展開郊野公園邊陲建屋研究,受社會質疑角色衝突,但房協堅持推行並已就研究開始招標;另外亦少不了利益集團代表:鄉議局張學明和工程建設界的代表彭一邦。 另有來自建測規園界的行內巨頭:吳永順是建築師學會前會長,一直是林鄭好拍檔,今年特首選舉曾提名林鄭;麥凱薔和劉振江分別是規劃師學會及測量師學會前會長,許虹則是園境界,當中劉振江曾表達部份郊野公園土地無甚生態價值,「與其曬太陽,不如起公屋」。 有親基層組織代表但只挑選了與政府關係較好的:社區組織協會何喜華、公屋聯會王坤、「要有光」余偉業,前兩者也曾公開表態認同可研究發展郊野公園邊陲以興建公屋,視野只看到基層問題表徵而看不到土地壟斷和環境公義等根本問題。 環境保育界出身的只有林健枝教授及吳祖南博士,但吳祖南是城規會前委員,又曾說過可考慮在郊野公園邊緣低增值地建公屋,對保育底線堅持成疑。較新鮮是《明報》前執行總編輯馮成章,不知能否推動政府與公眾的溝通。 但這個陣容來看,以精英及親信為主的委任制,名單由官方自行決定,可廣納民意嗎?可引發社會「大辯論」嗎? 重蹈梁振英覆轍 毫無進步這令人想起梁振英上台時成立的兩個有關發展的委員會。一個是大嶼山發展諮詢委員會,由梁營親信主導,包括著名梁氏支持者林奮強、林筱魯及林建岳,當中部份委員與持有大嶼山土地的財團有關連,利益登記表如同虛設。即使有泛民代表胡志偉也無法發揮作用。第二個是長遠房屋策略督導委員會(簡稱「長策會」),又包括梁氏親信劉炳章、張震遠、鄔滿海及民建聯張國鈞,老是常出現的林筱魯、王坤和黃遠輝亦是委員。比較貼近民間社會的只有馮可立。結果長策會建議了甚麼?都是「量」為重點:訂下未來十年建46萬房屋大計、不證自明地確立「六四比」公私營房屋比例,又建議增建居屋,檢討「富戶政策」,促使公屋流轉,承接所謂「房屋階梯論」邏輯。對應私樓市場炒賣的措施,除了那些只着重限制「交易」而非限制「累積」的印花稅,沒有。現有資助房屋以外的可負擔房屋類型亦沒有。 專責小組會走入群眾嗎?這令人很擔心,「土地供應專責小組」最後只會得出與民情脫節的結論,甚至更加激發民憤。這群委員可會用心聆聽社會聲音?可會認真研究善用棕地、收回粉嶺高球場、檢討會所地不斷續租問題、廢除丁屋政策杜絕鄉郊地被濫用、加強農地保育、要求政府公開所有閒置政府土地資料、對九龍塘豪宅區進行市區重建增加發展密度,甚至建議措施打擊囤地、增設土地空置稅、推行物業資產稅(對擁有多層物業者徵稅)?相信大家已估到答案。 歸根究柢,歷任特首只是重複這種精英及親信委任制,延續港英殖民地政府「行政吸納政治」方式,而非真正打開土地民主化的,放開既定立場,讓人民真正參與決定。要得到公眾信任,委員的組成至少是可由各方推薦而非由官方決定一切,而當中委員的角色就只是協助政府公開更多資訊,從而在公眾商討過程中參與其中,而非以精英姿態做好了建議書才進行做樣的公眾諮詢。 文章見載於《蘋果日報》2017-09-04

「土地儲備」為何物?

文:林芷筠 (本土研究社成員) “行政長官於二零一三年施政報告提出: 要更靈活回應社會對土地需求的變化,本屆政府決心大規模開發新地,建立充裕的「土地儲備」,儲備量要超出短期的土地需要,以便日後及時提取,回應需求。 我們會在盡量減少對環境和海洋生態影響的大前提下,積極於維港以外填海,納入土地儲備。除填海外,岩洞發展也是土地供應可行來源。” 政府剛在3月21日公布「優化土地供應策略:維港以外填海及發展岩洞」第一階段公眾參與報告,從上年的25個可行填海選址中,挑選了6個「具潛力的填海地點」再作第二階段諮詢。但連日來,已有不少報章、環團及民間組織戳破政府「篤數」[註一][註二] [註三]。(因在第一階段諮詢時,政府基於統計署於2010年推算2039年人口達890萬,然後以現時人口及土地需求的比例推斷出到2039年需要新增4500公頃土地供應;但統計署在2012年的推算已調低至2041年只有847萬,此調低了的人口估算並未在第二期諮詢中反映。)政府對於上述質疑未有直接回應,但明顯在今次第二期諮詢時,已迴避了提及人口估算的基礎,以及「4500公頃」新增土地的理據,反而是多推銷增加土地儲備「有著數」。 政府對「土地儲備」的推銷說法現時政府的主要說法是:政府長遠需要土地儲備,以能適時使用;而填海能造出整塊面積較大的土地,能作全面規劃;另外,由於現時停止填海,香港的建築物廢料主要運往內地台山,這樣長途跋涉也是相當「高碳排放」的做法(以環保術語為填海護航),尤其運往台山的填料已總共填出400公頃土地,如這些填料在香港範圍內填,今天香港已可多出400公頃土地來使用。什至最近特首梁振英開始轉為談「增加人均居住面積」,營造美好想像的追求。 以上論點似乎言之有理,尤其乘著樓價高企,房屋供應緊張之時,再加上上年已有不少報導指五大地產商土儲總和已超越政府 [註四],主流論述也傾向認同政府增加「土地儲備」的必要性,以此能確保長遠的「土地供應」,以為想樓價回落,唯有增加供應。而在各項「造地」方法中,尤以填海最為方便又少壓力,只要能應付保育人士的聲音,理應最廣為接受。 在不自覺被迷思洗腦之前,不如先思考以下幾個問題:1. 若果政府有「土地儲備」,就可適時釋出,那為何還有4000公頃空置土地白白浪費? [註五]2. 為何當中共391公頃已劃作「住宅」用途的空置土地不立即撥出興建房屋?3. 為何要留1300公頃土地作「鄉村式發展」(即主要用作丁屋發展)? [註五]4. 為何撥入了勾地表的「儲備」,不能立即撥出部分興建公屋居屋? [註五]5. 為何以往房委會退還了公屋用地,不能回撥以增建公屋?[註六]6. 還有全港屬於特區政府的14幅軍營地使用狀況如何,又為何不收回部分改作其他用途?7. 另外遍佈新界各區的800公頃「棕土」(主要用作貨櫃場、回收場、廢車場等的土地),縱然主要是私人地或祖堂地,但為何不考慮好好重整,或由政府收回部分以作其他用途,從而改善鄉郊環境?[註七] 頭三個問題,其實是2012年年中爆出「政府空置土地」的數據時公眾不斷追問的問題,可是政府未有詳盡解釋讓土地長年空置浪費的原因,只辯稱那391公頃空置住宅土地「當中仍然有不少形狀不規則的地塊」,不是全部適合作房屋發展;又謂留作「鄉郊式發展」的土地地點偏遠,不宜作高密度發展;至於撥入勾地表中地,政府已拿了一幅(咁多)將軍澳土地出來建一千個居屋單位,近年政府亦已積極增建公屋;而對「軍營地」、「棕土」使用,什至是為人詬病的「丁屋政策」,政府聲稱會積極研究,但又同時指其問題複雜,如「棕土」私人地的收地賠償問題等,不易解決。[註八][註九] 「土地儲備」實為調控手段縱然政府對上述問題自有說法,但顯然政府有土地儲備會適時釋出非全然事實。土地供應量和土地用途的安排,根本是政策使然。大家可回想起2003年沙士樓市大跌之時,可有聲音要求增加土地供應?那時主流還希望政府縮減供應,為樓市止蝕,所以才有「孫九招」出現,立即停建公屋、停售居屋、改用勾地表賣地等,把房屋供應的責任過份地推往私營市場主導,才促成近幾年公私營房屋供應皆短缺及樓價高企現象。當然,今天樓價高企主因,除了是房屋供應短缺外,還有多個因素,包括受聯繫匯率牽連,大量熱錢湧入;另外亦因持續低息,為投資者/炒家造就低息供樓的方便條件。而作為一個堅持聯繫匯率、行低稅制的特區政府,即使有心為市民解決房屋問題,根本缺乏經濟調控工具令樓價回落。 本地房產學者姚松炎上年九月亦曾撰文提到,「土地儲備對香港政府而言,具有特殊戰略意義,因為政府多年來一直依賴土地利益誘因,作為發展及調控經濟的手段,尤其在經濟低迷時期。……. 然而,勾地表上的土地數量及政府主動賣地的數量均未明顯上升,土儲問題似乎逼在眉睫。相反,幾大發展商手執過千公頃農地,囤積居奇,大有反客為主之勢。」[註十] 明白現況 但也別無他選?看到這裏,你或許會想到,以上問題複雜難以短期內有重大變革,聯匯脫勾更是一開口即被打沉,要想辦法解決房屋供應及樓價問題,還是回歸到增加土地儲備的方法,亦即填海挖洞,最為簡單直接。由是說,香港作為一個國際城市,是否應繼續尋找這種欠缺永續性的方法解決問題,而持續迴避處理一些眾人皆見的土地資源分配不均、現有土地資源浪費的問題?推動優先發展已破壞的「棕土」,是否真的比填海更難?政府重新主導房屋供應,重新估算公私營房屋需求比例,是否更為針對房屋問題?另外還有本文未有談及的人口政策與城市承載力的問題,不是更應拿出來讓公眾好好去討論,一同尋找城市可持續發展的方向? 本土研究社2013年推出 《不是土地供應:香港土地問題的迷思與真象》,旨在剖析香港土地問題真相,及檢視香港十多年來房屋政策思維及土地發展概念。 [註一] 鄒崇銘:優化土地供應「常見問題」 自揭「篤數」真相 (2013–3–26)[註二] 主場新聞:九環團聯手反對盲目填海 (2013–3–27)[註三] AM730:估錯人 計錯地 民團單挑政府 促城規會改啟德藍圖 (2013–3–28) [註四] 主場新聞:地產商囤積居奇 土儲直逼政府 (2012–10–30)[註五] 未批租或撥用的政府土地的面積分析 (發展局資料 2012–10–17)[註六] 譚榮邦:私樓變公屋 政府開邊瓣 (2012–11–16 太陽報)[註七] 公共專業聯盟:<<新界棕土研究及土地發展方略>>報告 (2012–3–8)[註八] 陳茂波:不放棄任何可增土地供應來源 (2013–2–6 [...]

解讀/毒土地大辯論

土地供應專責小組今日(編按:4月26日)推出文件,同大家一齊「土地大辯論」。我一睇,咦,有乜好辯論呢?份文件講到好似好多問題,又提出天花亂墜咁多解決方法。但睇真少少,我發現大部分內容都係整色整水,實際上原來呢份文件話俾我地知香港的土地問題其實好鬼容易解決。點解咁講?我地慢慢解讀/解毒一下先……